Удаваний правочин – це правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Так визначає стаття 235 ЦК України.
Тобто, тут місце має завжди укладення двох правочинів:
1. Реального правочину, вчиненого з метою створити певні юридичні наслідки.
2. Правочину, вчиненого для приховання реального правочину.
Наслідки удаваного правочину
За удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини.
Удаваний правочин слід відрізняти від фіктивного, який за ст. 234 ЦК України вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлювалися цим правочином. Фіктивний правочин визнається судом недійсним.
На відміну від фіктивного, за удаваним правочином права та обов’язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину. Удаваний правочин завжди нікчемний і сам по собі жодних юридичних наслідків не породжує. Сторони, здійснюючи удаваний правочин, маскують іншу юридичну дію, іншу мету, яку вони мали насправді на увазі.
При укладанні таких «несправжніх» договорів слід пам’ятати про наслідки.
Ст.235 ЦК України вказує, що якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.
Якщо «справжній» правочин суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його нікчемності або визнає його недійсним як оспорюваний.
Давайте розберемо ситуацію
У зв'язку з діючим мораторієм на продаж землі власники земельних ділянок шукають орендарів, які погоджуються "придбати" ділянку. В свою чергу "орендарі" шукають способи реалізувати такий задум. І тут вони здебільшого використовують довгострокову оренду або договір емфітевзису.
Приклад: в 2018 році власник уклав з ТОВ «Н» договір оренди земельної ділянки, на підставі якого передав ТОВ в користування належну йому ділянку площею 8 га терміном до 31 грудня 2067 року. Власник отримав орендну плату наперед. Окрім того, аби переконати ТОВ "Н" в серйозності своїх намірів, склав і навіть нотаріально посвідчив заповіт на користь ТОВ "Н".
Відповідно до усної домовленості між сторонами в присутності нотаріуса власник підписав заяву 2018 року про отримання 150 000 грн. в якості орендної плати за земельну ділянку, але грошові кошти були отримані лише в сумі 75 000 грн.
Відразу виникає запитання: в чому така різниця в коштах? ТОВ "Н" розуміє, що власник потребує коштів терміново, тому погодиться на будь-які умови. Власник розуміє, що 75 000 грн (2 700 тис доларів) це хороша сума, а кошти потрібні вже, тому підписує запропоновані ТОВ "Н" папери. ТОВ, в свою чергу, розуміючи ризики, подвоює суму, аби в разі виникнення непередбачуваних обставин, відшкодувати свої збитки.
З часом власник починає розмірковувати над ситуацією, консультується з юристом та звертається до суду з вимогою визнати договір оренди удаваним правочином, де зазначає, що ТОВ мав на меті приховати інший правочин, а саме договір купівлі-продажу земельної ділянки, тобто зі змісту удаваного правочину права та обов`язки сторін виникли, але не ті, що випливають зі змісту правочину.
Виникла ситуація, коли власник отямився після того, як підписав документи та використав кошти.
Відповідь дати доволі просто: фінансова вигода, грошей багато не буває, або проблема Настасії Петрівни Коробочки, поміщиці з повісті Миколи Гоголя, яка весь сюжет хвилювалась, чи не надто дешево продала свої «мертві душі».
Як наслідок, такий договір суд не визнає фіктивним чи удаваним правочином, оскільки власник з власної волі уклав договір оренди земельної ділянки, що підтверджується зробленим власноруч підписом. Сторони не оспорюють, що зазначений договір зареєстровано у встановленому законом порядку. Крім того, договір оренди землі, містить всі істотні умови договору оренди землі, передбачені ст. 15 Закону вiд 06.10.98 р. № 161-XIV «Про оренду землі», зокрема, в ньому зазначені: об’єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату тощо.
До договору оренди земельної ділянки додано копію акту визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), копію акта приймання-передачі земельної ділянки, які є невід`ємною частиною зазначеного договору. Відповідно до ст. 93 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для підприємницької та іншої діяльності.
Хоча договір оренди землі, укладений у даному випадку на 49 років, проте це жодним чином не вказує на те, що він є договором купівлі-продажу землі, оскільки не передбачає переходу права власності на земельну ділянку, а лише надає право землекористування. Відповідно до ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних справ.
Покарання за проведення подібного правочину без примусу – немає, але – кожна з таких проведених операцій несе ризики втрати грошей чи прав на землю покупцем або недотримання справедливої ціни на землю.
Зокрема власникам паїв, яким пропонують продати їх в такий спосіб, або тим, хто планує придбати землю, хорошою порадою було б спочатку добре подумати, що наслідки подібних операцій можуть бути реальні втрати.
Уникнути неприємних ситуацій, розібратися у ризиках, перевірити договори або скласти потрібні документи вам допоможуть фахівці Земельного Фонду України. Звертайтеся за потреби за консультаціями. У таких справах краще завчасно звернутися до фахівців, ніж потім судитися, захищаючи свої права
