Розбіжності площі земельної ділянки у ДЗК та ДРРП: чи може реєстратор провести реєстрацію?
На практиці державні реєстратори нерідко стикаються із ситуацією, коли площа однієї й тієї самої земельної ділянки у Державному земельному кадастрі (ДЗК) та Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП) зазначена по-різному.
Наприклад, у ДРРП міститься площа 0,1000 га, а у відомостях ДЗК - 0,1001 га. Чи є така розбіжність безумовною підставою для відмови у державній реєстрації?
Коротка відповідь - ні, не завжди.
Ключовим для державного реєстратора є не сам факт розбіжності цифр, а її характер, причина виникнення та вплив на ідентифікацію земельної ділянки як об’єкта речових прав.
Що перевіряє державний реєстратор?
Відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор під час проведення реєстраційних дій встановлює відповідність заявлених прав і поданих або отриманих документів вимогам законодавства, а також перевіряє відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами.
При цьому державна реєстрація прав на земельну ділянку проводиться за наявності в ДЗК відомостей про зареєстровану земельну ділянку. Тобто ДЗК має принципове значення для ідентифікації земельної ділянки, однак це не означає, що будь-яка відмінність у числовому значенні площі автоматично блокує реєстраційну дію.
Площа - не єдиний ідентифікатор земельної ділянки
Земельна ділянка як об'єкт цивільних прав характеризується, зокрема, місцем розташування, межами та площею. Верховний Суд звертає увагу, що формування земельної ділянки передбачає визначення її площі та меж і внесення відповідної інформації до ДЗК, сформованою земельна ділянка вважається з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Тому під час перевірки реєстратор має оцінювати сукупність відомостей, а не лише показник площі.
У першу чергу слід зіставити:
кадастровий номер;
місцезнаходження земельної ділянки;
відомості про власника або іншого правонабувача;
документ, що є підставою для виникнення речового права;
відомості ДЗК;
відомості ДРРП;
за необхідності - документацію із землеустрою та інші документи реєстраційної справи.
Якщо всі ці відомості свідчать про один і той самий об'єкт, а різниця у площі має технічний або обліковий характер, висновок про неможливість реєстрації лише через таку різницю може бути передчасним. Закон прямо передбачає випадки, коли розбіжність площі не є підставою для відмови. Особливо важливою є частина третя статті 24 Закону № 1952-IV.
Законодавець передбачив, що не є підставою для відмови у державній реєстрації прав, зокрема:
помилка у ДЗК, що виникла після перенесення інформації про земельні ділянки з Державного реєстру земель до ДЗК;
невідповідність площі земельної ділянки, зазначеної у Державному реєстрі земель, її дійсній площі внаслідок зміни методів підрахунку (округлення);
невідповідність відомостей про земельну ділянку в ДЗК відомостям документа, що посвідчує речове право, якщо така невідповідність виникла внаслідок внесення змін або виправлення помилки у відомостях ДЗК вже після оформлення документа, який є підставою для виникнення відповідного речового права.
Ці положення мають практичне значення: наявність розбіжності сама по собі ще не дає підстави для механічного застосування пункту 5 частини першої статті 24 Закону № 1952-IV.
Але коли реєстрацію проводити не можна?
Інша ситуація виникає тоді, коли розбіжність у площі свідчить не про технічну похибку чи округлення, а про невідповідність самого об'єкта. Наприклад, документи заявника підтверджують право на земельну ділянку площею 0,1000 га, тоді як у ДЗК за відповідним кадастровим номером міститься земельна ділянка площею 0,1500 га, і при цьому відсутні документи, які пояснюють таку зміну. Або з поданих документів неможливо встановити, що земельна ділянка, право на яку заявлено, є тією самою земельною ділянкою, відомості про яку містяться у ДЗК. У такому випадку реєстратор не може самостійно «підганяти» площу в одному реєстрі під площу в іншому.
Адже державній реєстрації підлягають лише заявлені речові права, за умови їх відповідності законодавству та поданим/отриманим документам. Закон також встановлює підстави для відмови, зокрема коли подані документи не відповідають установленим вимогам, не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення права або коли існують суперечності між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами.
Якщо земельна ділянка однозначно ідентифікується за кадастровим номером та іншими характеристиками, а різниця у площі має технічний характер, виникла внаслідок округлення або передбачених законом змін відомостей ДЗК, законодавство не вимагає автоматичної відмови у державній реєстрації.
Водночас, якщо розбіжність свідчить про зміну меж, конфігурації чи фактичного об'єкта або не дає можливості встановити, що право заявника стосується саме тієї земельної ділянки, яка міститься у ДЗК, реєстраційна дія потребує іншої оцінки.
Таким чином, площа є важливою характеристикою земельної ділянки, але сама по собі різниця у цифрах між ДЗК та ДРРП не є універсальною підставою ні для проведення реєстрації, ні для відмови в ній. Рішення має прийматися після встановлення природи розбіжності та оцінки всіх відомостей про об'єкт і право.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі