Після нашої перемоги, тему земельних відносин в умовах воєнного стану, без перебільшення, можна буде внести як окремий розділ підручника для вивчення земельного права України.
Ми вже неодноразово порушували різноманітнітеми про аспекти і специфіку процесів і змін, що відбулись та відбуваються у «земельній» галузі. Іноді складається враження, що замість спрощення певних механізмів, законодавець ускладнює вже існуючі та з кожними нововведеннями на певний час паралізує все те, що вже адаптовано до умов воєнного стану і не потребує втручання.
Іншими словами, іноді не завжди доречно ремонтувати, або змінювати те, що працює. А доповнення до внесених змін у чинне законодавство не завжди ефективніше ніж скасування таких змін взагалі.
Так, 19.11.2022 року набув чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо відновлення системи оформлення прав оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення та удосконалення законодавства щодо охорони земель» від 19 жовтня 2022 року № 2698-IX. Разом з іншими, основні зміни торкнулись і орендних відносин, а саме Розділ Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України було доповнено пунктом 29, який визначає, що орендар земельної ділянки, переданої йому в оренду відповідно до підпункту 8 пункту 27 цього розділу (на один рік без проведення земельних торгівдля ведення товарного сільськогосподарського виробництва) до набрання чинності цим Законом, зобов’язаний протягом двох місяців з дня набранняйого чинності (до 19.01.2023 року) подати заяву про державну реєстрацію права оренди земельної ділянки, а якщо відомості про земельну ділянку не внесені до Державного земельного кадастру - також заяву про державну реєстрацію земельної ділянки. У разі якщо протягом трьох місяців з дня набрання чинності цим абзацом право оренди земельної ділянки не зареєстровано, договір оренди земельної ділянкивважається припиненим.
У разі якщо договір оренди, суборенди земельної ділянки, емфітевзису, договір про передачу прав землекористування припинено відповідно до цього пункту у зв’язку з невнесенням до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про реєстрацію відповідного права або відомостей про поновлення відповідного договору до збирання врожаю, посіяного землекористувачем на земельній ділянці, землекористувач має право на збирання такого врожаю. Власник земельної ділянки має право на відшкодування збитків, пов’язаних із тимчасовим зайняттям земельної ділянки колишнім землекористувачем, у розмірі пропорційно до плати за користування земельною ділянкою, передбаченої припиненим договором, з дня припинення договору до дня збирання врожаю. Положення цього абзацу поширюються на випадки збору врожаю орендарем, суборендарем земельної ділянки, емфітевтом, право землекористування якого виникло на підставі договору оренди, суборенди земельної ділянки, емфітевзису, якщо строк користування земельною ділянкою закінчився протягом двох місяців з дня набрання чинності цим абзацом.
З вищевказаних змін чітко відслідковується дві позиції:
▪️перша – це удосконалення механізму орендних відносин у період коли відповідні реєстри не працюють;
▪️друга - грубе порушення ст.58 Конституції України, як визначає, що закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі.
Слід наголосити на тому, що на момент укладення таких договорів орендар і орендодавець чітко розуміли, що договір укладається в електронній формі (тобто «на руках» примірника який подати реєстратору речових прав, просто немає), підписується електронним цифровим підписом, а технічна документація (у тому випадку коли земельна ділянка не була раніше сформована) є додатком до такого договору і в той же час не є підставою для внесення відомостей до Державного земельного кадастру після завершення воєнного стану. Більше того, що стосується земель комунальної власності то така документація сільськими, селищними або міськими радами має бути після укладення договору передана до відповідного територіального органу Держгеокадасту, що в свою чергу в подальшому унеможливлює її використання орендарем для подання заяви про реєстрацію земельної ділянки у Державному земельному кадастрі. В решті є Закон України «Про землеустрій» та Порядок ведення Державного земельного кадастру (відома постанова КМУ 1051), які визначають підстави та способи формування земельних ділянок.
Напевне законодавець і сам розумів ризики такого «нормотворення», адже вказує, що у випадкуневнесення до Державного реєстру прав відомостей про реєстрацію відповідного права або відомостей про поновлення відповідного договору до збирання врожаю, посіяного землекористувачем на земельній ділянці, землекористувач має право на збирання такого врожаю.
❗️Звернути варто увагу також на той факт, що за договорами укладеними терміном на один рік у більшості випадків орендна плата вносилась одночасно за весь рік (фактично на перед), а отже претензій з боку орендодавця бути не може.
Все це у підсумку говорить також про безперспективність судової практики про скасування договорів, які були укладені до 19.11.2022 року і не будуть перенесені до Реєстру речових прав на нерухоме майно, а отже орендар звільнить земельну ділянку лише після закінчення терміну оренди передбаченого умовами договору.
Шановні учасники групи #ЗемельнийфондУкраїни, користуйтесь нашими порадами та діліться ними з знайомими, а якщо виникнуть питання щодо цієї теми чи будь якої іншої, то наші фахівці мають всі необхідні можливості аби надати якісну консультацію та кваліфіковану допомогу кожному.
Щодо отримання консультацій та послуг можна звернутись до нашого адміністратора https://www.facebook.com/profile.php?id=100000061951018 написавши в особисті повідомлення, або зателефонувати за номером +380674056955
Все буде Україна
Також, долучайтесь до нас у соціальних мережах:
Telegram https://t.me/zemfondukraine
Наш сайт https://www.zemfond.net