Укладення договорів оренди землі строком на 49 років – розповсюджена практика. Водночас, коли орендодавці виявляють бажання використовувати земельну ділянку на власний розсуд, виникає багато питань щодо можливості припинення таких договорів до закінчення строку їх дії. З подібною ситуацією можуть стикнутися і нові власники земельних ділянок, яким разом з правом власностіна землю перейшов договір оренди на вкрай невигідних умовах. Тому виникає закономірне питання: чи можна розірвати такий договір?
Відповідно до ст.19 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Виходячи з цього, укладення договоріворенди землі строком на 49 років відповідає вимогам земельного законодавства. Однак, не варто забувати, що в договорах оренди передбачаютьсяокремі положення про зміну, припинення та розірвання такого договору, а також про законодавче врегулювання цього питання.
Дострокове розірвання договору оренди передбачає три варіанти дій:
- за угодою сторін;
- на вимогу однієї із сторін за рішенням суду;
- в односторонньому порядку, якщо це прямо передбачено договором.
Тому, першочергово необхідно проаналізувати положення укладеного договору на можливіпідстави для його розірвання та запропонувати орендарю розірвати договір за взаємною згодоюабо розірвати договір в односторонньому порядку, якщо така можливість передбачена договором.
Наприклад, відповідно до ст. 32 Закону України«Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи – орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Проте, можливо саме в Вашому договорі передбачена можливість розірвати договір в таких випадках. Як варіант, сторони могли домовитись і про таку підставу для розірвання договору оренди, як зміна керівника підприємства орендаря.
Якщо орендар не виявляє бажання розірвати договір за угодою сторін, а одностороння відмова від договору не передбачена, слід пам'ятати, що договір оренди може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Це може бути систематична несплата орендної плати (два та більше разів), використання земельноїділянки не за цільовим призначенням, передача земельної ділянки в суборенду без дозволу орендодавця (якщо такий вимагається) та інші підстави, встановлені законодавством та вашим договором.
Насамкінець варто зазначити, що відповідно до ч.1 ст. 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Тому необхідно детально проаналізуватиположення договору, виявити можливі підстави для його розірвання, розробити стратегію дій. Також звертаємо Вашу увагу, що якщо Вас не влаштовують конкретні положення договору, то Ви можете запропонувати орендарю змінити їх за взаємною згодою сторін.
Для успішного захисту своїх прав звертайтеся за кваліфікованою правовою допомогою до фахівців Земельного фонду України. Кожна життєва ситуація є індивідуальною та потребує особливого підходу. Ми завжди готові допомогти захистити Ваші права.
Щодо отримання консультацій та послуг можна звернутись до нашого адміністратора https://www.facebook.com/profile.php?id=100000061951018 написавши в особисті повідомлення, або зателефонувати за номером +380674056955.
Все буде Україна!
Також долучайтесь до нас у соціальних мережах:
• Telegram https://t.me/zemfondukraine
• Facebook https://www.facebook.com/groups/zemfondua
• Наш сайт https://www.zemfond.net