Автоматичне продовження оренди: як не потрапити у довічну кабалу до орендаря
Для багатьох власників землі (орендодавців) здача паю в оренду - це спосіб отримати стабільний дохід. Однак іноді прагнення захистити свої права розбивається об юридичні пастки в договорі і найнебезпечніша з них - автоматичне поновлення (пролонгація) договору оренди. Якщо не розібратися в цьому механізмі вчасно, можна опинитися в ситуації, коли орендар користується вашою землею роками, а ви не можете ні змінити умови, ні повернути свою власність. Нижче розберемо, як працює автоматичне поновлення за українським законодавством та як власнику захистити свій земельний фонд.
Що передбачено законодавством?
Законодавство України передбачає два абсолютно різні за своєю природою механізми, які часто плутають.
Схема 1: Поновлення «за мовчазною згодою» (Старі договори та практика Верховного Суду).
Раніше власники часто орієнтувалися на класичну норму ст. 33 Закону України «Про оренду землі», де йшлося про те, що якщо орендар продовжує користуватися землею після закінчення строку, а орендодавець не надіслав заперечень протягом місяця, договір поновлюється.
Важливе уточнення! Наразі у законі такої автоматичної «мовчазної згоди» без дій орендаря немає. Більше того, стала судова практика Верховного Суду (зокрема, Великої Палати) доводить: якщо орендар завчасно (у встановлений договором строк) не звернувся до орендодавця з повідомленням про намір поновити договір і не додав проєкт додаткової угоди, сама по собі «мовчазна згода» та факт подальшого обробітку землі не працюють. Проте, щоб уникнути будь-яких суперечок щодо старих контрактів, орендодавцю все одно варто за місяць-два до фіналу надіслати орендарю офіційний лист-повідомлення про небажання продовжувати правовідносини.
Отже, Велика Палата Верховного Суду констатувала необхідність попереднього своєчасного звернення орендаря до орендодавця з листом-повідомленням про намір продовжити відносини оренди землі, до якого (листа-повідомлення) має додаватися проект додаткової угоди. Втім, виходячи із зворотного, відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як його мовчазну згоду на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені у ньому раніше. Але таке поновлення обов`язково оформляється шляхом підписання сторонами додаткової угоди, а у разі якщо орендодавець цього не робить, – у судовому порядку за вимогою про визнання укладеною додаткової угоди та з фіксацією її повного тексту у резолютивній частині рішення суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 вересня 2020 року у справах N 313/350/16-ц і N 159/5756/18).
Схема 2: Умова про автоматичне поновлення (ст. 126-1 Земельного кодексу України) – це набагато «жорсткіший» інструмент. «Якщо договір містить умову про його поновлення після закінчення строку, на який його укладено, цей договір поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах. Поновленням договору вважається поновлення договору без вчинення сторонами договору письмового правочину про його поновлення в разі відсутності заяви однієї із сторін про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається».
Як діє пастка «довічної оренди»?
Якщо у вашому договорі є пункт про автоматичне поновлення за ст. 126-1 ЗКУ, ви не зможете просто зачекати дати закінчення договору і забрати землю. Оренда перепідпишетьсясама в ніч закінчення строку. Якщо ви пропустите дедлайн для відмови, ви автоматично підписуєтеся на наступні 7, 10 чи 15 років оренди (залежно від початкового строку) на тих самих фінансових умовах. В умовах інфляції чи зростання ринкової вартості оренди це прямий шлях до збитків.
Покрокова інструкція: як законно вийти з автоматичної пролонгації.
Якщо ви вже маєте договір із такою умовою, або тільки плануєте підписання, дійте за цим алгоритмом:
Перевірка тексту договору (етап аналізу). Уважно прочитайте договір. Шукайте формулювання: «Договір поновлюється автоматично відповідно до статті 126-1 Земельного кодексу України». Якщо такої фрази немає, застосовуються загальні правила переважного права, де орендар зобов'язаний заздалегідь ініціювати переговори.
Дотримання дедлайну для відмови. Не пізніше ніж за 1 місяць. Закон дає право будь-якій стороні відмовитися від автоматичного продовження, а зробити це потрібно не пізніше ніж за місяць до дати закінчення договору.
Подача заяви нотаріусу. Юридичне скасування. Зверніться до будь-якого державного чи приватного нотаріуса із Заявою про виключення з Державного реєстру речових прав відомостей про поновлення договору. Самого лише листа орендарю в цьому випадку замало - зміни мають зафіксувати в реєстрі (ДРРП).
Поради для безпечного формування земельного фонду
Щоб ваш земельний фонд залишався ліквідним та приносив реальний ринковий дохід, дотримуйтеся трьох золотих правил:
Викреслюйте пункт про автоматичне поновлення на етапі переговорів. Наполягайте на формулюванні: "Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на укладення договору на новий строк, що реалізується шляхом направлення листа-пропозиції за 60 днів". Це змусить орендаря сідати за стіл переговорів та переглядати орендну плату.
Ведіть календар договорів. Створіть реєстр своїх ділянок із чіткими датами закінчення оренди. Ставте нагадування за 3-4 місяці до фінальної дати.
Фіксуйте ринкову прив'язку. Якщо ви все ж погоджуєтеся на тривалу оренду, прописуйте щорічну індексацію плати або її прив'язку до відсотка від нормативної грошової оцінки (НГО), яка періодично оновлюється державою.
Важливо! Автоматична пролонгація вигідна агрохолдингам та великим орендарям для «цементування» свого земельного банку. Для власника землі - це добровільна відмова від права вибору та контролю над власним майном. Тому, контролюйте строки, читайте уважно договір і пам'ятайте: ваша земля - це ваш актив, управляти яким маєте ви, а не автоматичні алгоритми в реєстрах.
Підсумок! Земля - це капітал, який має працювати на ринкових умовах. Тільки жорсткий контроль дедлайнів та юридична грамотність дозволять власнику залишатися повноправним господарем свого майна.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі