Поділ земельної ділянки: які обмеження унеможливлюють процедуру?
Одним з різновидів володіння земельною ділянкою є – спільна часткова власність, як правило вона виникає у випадку її придбання земельної ділянки декількома особами, спадкування декількома спадкоємцями, або ж приватизаціє ділянки під будинком на декількох господарів.
Досить часто до нас звертаються громадяни в яких власність на земельну ділянку виражена у частках, при цьому кожен співвласник земельної ділянки має окремий державний акт або з витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, у якому зазначено загальні відомості про земельну ділянку, її площу та частку яка належить конкретній особі.
Право на спільне володіння кількома особами однією земельною ділянку закріплене ст. 86 Земельного кодексу України та окремими статтями Цивільного кодексу України. Зокрема, стаття 355 Цивільного кодексу України зазначає, що майно, яке є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Законом встановлено вичерпний перелік випадків, за яких виникає право спільної часткової власності на земельну ділянку.
Так, право спільної часткової власності на земельну ділянку виникає в таких випадках:
при добровільному об'єднанні власниками належних їм земельних ділянок;
при придбанні у власність земельної ділянки двома чи більше особами за цивільно-правовими угодами;
при прийнятті спадщини на земельну ділянку двома або більше особами;
за рішенням суду.
Головною особливістю такого майна, є те, що володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, тобто рішення повинні бути спільними та одностайно схваленими усіма співвласниками, а у разі недосягнення згоди - у судовому порядку.
Договір про спільну часткову власність на земельну ділянку укладається в письмовій формі та посвідчується нотаріально. Отже, слід враховувати, що кожному з співвласників належить не частка у спільному майні, а частка у праві власності на це майно.
Враховуючи зазначене, права учасника спільної часткової власності на земельну ділянку є дещо обмеженими, так зокрема:
співвласник має право відчужити (продати) свою частку, при цьому, інші учасники спільної часткової власності мають переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності на земельну ділянку, що продається.
співвласник який має намір продати свою частку зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. У випадку, якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права протягом одного місяця від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.
Необхідність дотримання цього порядку є важливою, адже у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця.
Також, на учасника спільної часткової власності на земельну ділянку покладено ряд обов'язків: він повинен брати участь у сплаті податків, зборів і платежів, у витратах для утримання і зберігання спільної земельної ділянки, а також нести відповідальність перед третіми особами за зобов'язаннями, пов'язаними зі спільною земельною ділянкою.
Одним із найефективніших способів попередження та врегулювання потенційного конфлікту є виокремлення частки «в одиницю», шляхом поділу земельної ділянки, яка перебуває у спільній частковій власності. Всі співвласники за взаємною згодою можуть між собою укласти договір про розподіл часток, який обов’язково посвідчується нотаріально і на підставі цього розділити земельну ділянку між собою. Але якщо згоди дійти не вдається, то такий поділ можливий виключно у судовому прядку із залученням судового експерта, який і визначає варіанти поділу з урахуванням побажань кожного співвласника ділянки.
Але є важливі обставини, які ускладнюють, а в окремих випадках унеможливлюють поділ земельної ділянки (навіть якщо всі співвласники взаємно згодні або власник земельної ділянки взагалі один). Так, право на використання власником земельної ділянки або її частини може бути встановлено обмеження, або ж саме право власності на земельну ділянку (її частину) може бути обтяжено правами інших осіб.
Законом, договором чи рішенням суду можуть бути встановлені такі обмеження у використанні земель:
умова розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків;
заборона на провадження окремих видів діяльності;
заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту;
умова здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки дороги;
умова додержання природоохоронних вимог або виконання визначених робіт;
умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку.
Окремо варто звернути увагу на можливі обтяження накладені на земельну ділянку, такі як: сервітут, емфітевзис, суперфіцій, арешт, боргові зобов’язання, виконавчі провадження, тощо.
Обтяження та обмеження прав на земельні ділянки підлягають державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та в окремих випадках, встановлених законом у Державному земельному кадастрі. Таким чином, самого бажання поділити земельну ділянку та виготовлення документації із землеустрою може бути недостатньо, якщо на земельну ділянку поширюється обмеження або обтяження, тому перш ніж починати процедуру поділу, потрібно ретельно все перевірити та усунути можливі ризики чи перешкоди.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі