Земля надана для ведення фермерського господарства, але передана в суборенду: позиція Верховного Суду
Верховний Суд підтвердив: якщо земельна ділянка була надана громадянину для створення та ведення фермерського господарства на позаконкурентній основі, її подальша передача в суборенду іншому суб’єкту господарювання може розцінюватися як істотне порушення умов договору оренди та підстава для його розірвання.
Обставини справи
У липні 2025 року Керівник Кам’янець-Подільської окружної прокуратури звернувся до суду в інтересах держави в особі Китайгородської сільської ради Хмельницької області.
Прокурор просив, з урахуванням заяв про зміну предмета позову:
розірвати договір оренди землі від 11.05.2012;
зобов’язати повернути земельну ділянку;
скасувати державну реєстрацію права оренди на земельну ділянку;
визнати недійсним договір суборенди від 03.09.2014.
Йшлося про земельну ділянку площею 50 га, розташовану на території Китайгородської сільської ради.
Договір оренди від 11.05.2012 був укладений між Кам’янець-Подільською районною державною адміністрацією та Савіцьким М.В. для ведення фермерського господарства.
Як розглядалася справа
Господарський суд Хмельницької області рішенням від 17.12.2025 у задоволенні позову відмовив. Однак Північно-західний апеляційний господарський суд постановою від 02.04.2026 рішення суду першої інстанції скасував та ухвалив нове рішення.
Апеляційний суд, зокрема:
закрив провадження у справі № 924/776/25 у частині вимоги про визнання недійсним договору суборенди від 03.09.2014;
розірвав договір оренди землі від 11.05.2012;
зобов’язав ФГ повернути Китайгородській сільській раді земельну ділянку площею 50 га;
скасував державну реєстрацію речових прав за договором оренди землі від 11.05.2012;
вирішив питання щодо судових витрат.
Верховний Суд постановою від 02.09.2026 у справі № 924/776/25 залишив постанову Північно-західного апеляційного господарського суду від 02.04.2026 без змін.
У чому полягає правова позиція суду?
Ключовим для суду стало те, з якою саме метою земельна ділянка була передана в оренду. Договір від 11.05.2012 укладався між Кам’янець-Подільською РДА та Савіцьким М.В. з метою подальшого створення ним фермерського господарства як суб’єкта підприємництва та передачі цьому господарству земельної ділянки для відповідного використання. Тобто особливість таких земельних правовідносин полягає не лише у формальному зазначенні виду цільового призначення земельної ділянки.
Важливе значення має також мета, задля якої громадянину була надана земля.
Суд виходив із того, що земельна ділянка була надана саме для ведення фермерського господарства, а не для того, щоб орендар у подальшому передав її в суборенду іншим особам, які не набували права користування землями комунальної власності поза конкурсною процедурою. За таких обставин передача земельної ділянки в суборенду була розцінена як використання землі всупереч легітимній меті її надання. Це, за висновками судів, є істотним порушенням умов договору оренди, порушує принцип добросовісності та дає підстави для його розірвання.
На що послався Верховний Суд?
Апеляційний суд, висновки якого підтримав Верховний Суд, врахував правову позицію, викладену Касаційним господарським судом у складі Верховного Суду 16.01.2024 у справі № 905/5/21. У цій справі Верховний Суд звернув увагу на особливий правовий режим земель фермерського господарства.
Такі земельні ділянки можуть надаватися громадянам на позаконкурентній основі саме з метою реалізації права на створення фермерського господарства та подальшого використання землі створеним господарством відповідно до визначеного виду її цільового призначення. Тому передача такої земельної ділянки в суборенду іншому суб’єкту господарювання поза конкурсною процедурою може означати вихід за межі тієї діяльності, для якої земля була надана.
Що важливо врахувати власникам та орендарям?
Ця справа показова тим, що суди оцінювали не лише факт наявності договору оренди та формальне дотримання його умов. У центрі уваги була мета надання земельної ділянки та особливий порядок її отримання. Якщо земля була отримана громадянином для створення та ведення фермерського господарства на позаконкурентній основі, її подальше використання шляхом передачі в суборенду іншому суб’єкту може мати серйозні правові наслідки. Зокрема, за відповідних обставин це може стати підставою для розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки.
Висновок
Постанова КГС ВС від 02.09.2026 у справі № 924/776/25 продовжує сформовану Верховним Судом практику щодо особливого правового режиму земель, наданих для ведення фермерського господарства. Сам факт наявності договору оренди не означає, що орендар може використовувати отриману на позаконкурентній основі земельну ділянку будь-яким способом. У кожній такій ситуації необхідно аналізувати мету надання землі, умови договору, порядок її отримання та фактичний спосіб використання земельної ділянки.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі