Оренда землі на папері закінчилася, а в реєстрі запис залишився. Як правильно оформити продовження?
Строк договору оренди земельної ділянки закінчився, але відомості про право оренди залишилися в Державному реєстрі речових прав. Чи означає це, що оренда продовжується? Чи потрібно укладати додаткову угоду? І чому дата укладення договору має вирішальне значення?
У практиці державної реєстрації прав на нерухоме майно ці питання потребують особливої уваги. Адже порядок поновлення договору оренди землі залежить від умов договору, дати його укладення та законодавства, яке застосовується до відповідних правовідносин.
Відповідно до статті 125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права. Водночас закінчення строку договору, поновлення орендних відносин і припинення державної реєстрації права оренди - різні юридичні питання.
Тому, якщо в Державному реєстрі прав відображаються відомості про оренду, необхідно з’ясувати:
який строк дії передбачено договором;
коли договір було укладено та чи змінювалися його умови;
чи містить договір умову про поновлення;
чи дотримано вимог законодавства щодо поновлення договору;
який актуальний стан зареєстрованого речового права відображено в реєстрі.
Наявність відомостей про раніше зареєстроване право сама по собі не означає, що право оренди залишається чинним після закінчення строку договору. Законом України від 5 грудня 2019 року № 340-IX було змінено підхід до поновлення договорів оренди землі. Відповідні зміни набрали чинності 16 липня 2020 року. Саме тому під час визначення порядку поновлення договору важливо враховувати перехідні положення законодавства та умови конкретного правочину.
Договори, укладені до 16 липня 2020 року
Відповідно до перехідних положень розділу IX Закону України «Про оренду землі», поновлення договорів, укладених до набрання чинності Законом № 340-IX, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення. Отже, до таких договорів не можна автоматично застосовувати сучасний механізм поновлення, передбачений статтею 126-1 Земельного кодексу України. У цьому випадку необхідно аналізувати умови договору та відповідну редакцію статті 33 Закону України «Про оренду землі».
Залежно від обставин орендар міг скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк або механізмом поновлення договору в разі продовження користування земельною ділянкою за відсутності заперечень орендодавця, передбаченим відповідною редакцією законодавства.
При цьому необхідно враховувати дотримання строків повідомлення, належне виконання орендарем своїх обов’язків, волевиявлення сторін та вимоги щодо оформлення додаткової угоди. Самого факту продовження обробітку земельної ділянки недостатньо, щоб без перевірки обставин вважати договір поновленим.
Договори, на які поширюється стаття 126-1 Земельного кодексу України
Для договорів, до яких застосовується стаття 126-1 Земельного кодексу України, передбачено інший механізм поновлення. Якщо договір містить умову про поновлення, він поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах за відсутності заяви однієї зі сторін про виключення з Державного реєстру прав відомостей про поновлення договору.
За дотримання встановлених законом умов поновлення відбувається без укладення сторонами окремого правочину про поновлення, а державна реєстрація речового права продовжується за допомогою програмних засобів Державного реєстру прав.
Водночас необхідно перевірити, чи містить договір відповідну умову та чи дотримано законодавчих вимог. Для земель державної та комунальної власності передбачено спеціальні обмеження щодо застосування цього механізму.
Як діяти, якщо строк договору вже закінчився?
Якщо строк оренди сплив, а сторони бажають продовжити орендні відносини, насамперед потрібно встановити, чи відбулося поновлення договору відповідно до законодавства. Якщо договір належним чином поновлено, необхідно перевірити актуальний стан державної реєстрації права оренди та з’ясувати, чи потрібні додаткові реєстраційні дії.
Якщо договір не поновлено, потрібно визначити належну правову підставу для подальшого користування земельною ділянкою. Залежно від обставин це може бути оформлення поновлення за правилами, застосовними до конкретного договору, або укладення нового договору з подальшою державною реєстрацією права оренди. Якщо між сторонами виник спір щодо поновлення, державний реєстратор не підміняє суд і не встановлює факт поновлення лише на підставі фактичного користування землею.
Якщо строк договору оренди землі закінчився, а в Державному реєстрі прав залишилися відомості про оренду, не варто робити поспішних висновків про чинність договору або необхідність його повторної реєстрації. Насамперед необхідно встановити дату укладення договору, перевірити його умови та визначити законодавчий механізм, за яким могло відбутися поновлення.
Для договорів, укладених до 16 липня 2020 року, ключове значення мають умови договору, відповідна редакція законодавства та перехідні положення. Для договорів, на які поширюється стаття 126-1 Земельного кодексу України, необхідно перевірити наявність умови про поновлення та дотримання встановлених законом вимог. Правильне оформлення орендних відносин починається не з подання заяви державному реєстратору, а з визначення належної правової підстави для продовження оренди. Саме це допомагає уникнути реєстраційних помилок, спорів між сторонами та ризиків незаконного користування земельною ділянкою.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі