Подвійна реєстрація права оренди землі: як виникає проблема та хто відповідає
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно покликана забезпечити достовірність інформації про права на нерухомість та захистити учасників цивільного обороту. Однак на практиці трапляються ситуації, коли щодо однієї земельної ділянки зареєстровано право оренди за різними особами. Таку ситуацію часто називають подвійною реєстрацією права оренди. Для власника земельної ділянки та орендарів це може стати причиною тривалого спору, а для державного реєстратора - підставою для перевірки правомірності проведених реєстраційних дій.
Найчастіше проблема виникає за такою схемою.
Власник земельної ділянки укладає договір оренди з орендарем А. Відомості про право оренди вносяться до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згодом, коли попередній договір ще є чинним або питання його припинення належним чином не оформлено, власник укладає новий договір оренди тієї самої земельної ділянки з орендарем Б. Якщо за другим договором також проводиться державна реєстрація права оренди, у Реєстрі можуть виникнути суперечливі записи.
Водночас необхідно розуміти: наявність двох договорів або навіть двох реєстраційних записів не є достатньою підставою для автоматичного висновку про винуватість конкретної особи.
Для встановлення причин необхідно дослідити всю послідовність подій: укладення договорів, їх державну реєстрацію, внесення змін, припинення чи поновлення права оренди, а також документи, на підставі яких проводилися відповідні реєстраційні дії.
Державний реєстратор - це не особа, яка просто «вносить договір до реєстру».
Перед проведенням реєстраційної дії державний реєстратор повинен перевірити подані та отримані документи, їх відповідність законодавству, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на відповідне нерухоме майно.
Якщо щодо земельної ділянки вже зареєстровано право оренди іншої особи, а документи на нову реєстрацію суперечать наявному запису, закон передбачає відмову в державній реєстрації. Однією з прямих підстав для відмови є наявність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами.
Крім того, під час реєстрації прав на земельну ділянку державний реєстратор використовує інформацію Державного земельного кадастру у випадках, передбачених законом.
Отже, завдання державного реєстратора полягає не в механічному внесенні інформації про договір, а у проведенні передбачених законом перевірок перед прийняттям рішення. Сам факт появи подвійної реєстрації ще не означає автоматичної вини державного реєстратора.
Причини виникнення спору можуть бути різними: припинення або поновлення договору оренди, особливості реєстрації прав, що виникли до 2013 року, зміни законодавства, помилки у відомостях про земельну ділянку, невідповідність кадастрових даних, подання документів сторонами, які не відображають реальний стан правовідносин, або порушення процедури державної реєстрації.
Саме тому для встановлення відповідальності необхідно досліджувати всю послідовність подій, а не лише факт наявності двох записів у Реєстрі.
Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» прямо передбачає, що державні реєстратори та суб'єкти державної реєстрації прав за порушення законодавства у сфері державної реєстрації можуть нести дисциплінарну, цивільно-правову, адміністративну або кримінальну відповідальність - залежно від характеру та обставин порушення. Якщо неправомірними діями державного реєстратора особі завдано шкоди, питання її відшкодування вирішується у встановленому законом порядку, зокрема на підставі судового рішення, що набрало законної сили. Водночас відповідальність може стосуватися не лише реєстратора. Якщо порушення виникло внаслідок неправомірних дій власника, орендаря, представника чи іншої особи, питання відповідальності такої особи також має вирішуватися залежно від встановлених обставин.
Якщо було виявлено подвійну реєстрацію, насамперед необхідно отримати актуальну інформацію з Державного реєстру речових прав та встановити:
хто є власником земельної ділянки;
за ким зареєстровано право оренди;
дату державної реєстрації кожного права;
строк дії договорів;
підстави проведення кожної реєстраційної дії;
чи існувало попереднє зареєстроване право на момент проведення наступної реєстрації;
чи були підстави для відмови в реєстрації нового права.
Далі необхідно визначити спосіб захисту порушеного права.
Закон передбачає можливість оскарження рішень, дій або бездіяльності державного реєстратора до Міністерства юстиції України, його територіального органу або до суду. Водночас спір між орендарями щодо того, кому належить право користування земельною ділянкою, може вимагати саме судового вирішення.
Подвійна реєстрація - це ситуація, яку значно простіше попередити, ніж потім виправляти її наслідки. Власнику земельної ділянки варто зберігати всі примірники договорів оренди, додаткових угод, актів приймання-передачі та документів, що підтверджують припинення або поновлення договору. Орендарю перед укладенням договору варто перевіряти інформацію про земельну ділянку та зареєстровані речові права на неї.
Державному реєстратору, своєю чергою, необхідно діяти виключно в межах повноважень та проводити передбачені законом перевірки. Подвійна реєстрація права оренди земельної ділянки - це проблема, яка може виникнути внаслідок сукупності обставин. Її вирішення потребує аналізу документів, відомостей державних реєстрів, хронології виникнення та припинення речових прав і законності кожної проведеної реєстраційної дії.
Державний реєстратор не визначає на власний розсуд, кому «має належати» земельна ділянка або хто є правим у приватному спорі. Його завдання - провести передбачені законом перевірки та прийняти рішення виключно в межах наданих повноважень.
Саме тому у випадку виявлення подвійної реєстрації важливо не шукати винного лише за наявністю двох записів, а встановити:
яке право виникло першим → які права були чинними на момент наступної реєстрації → які документи були подані → які перевірки провів реєстратор → чи були законні підстави для реєстраційної дії.
Такий підхід дозволяє забезпечити законність державної реєстрації, належний захист прав власників та орендарів і, водночас, уникнути необґрунтованого покладання відповідальності на державного реєстратора.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі