Якщо земельна ділянка, щодо якої не вдалося поновити оренду, з усіх боків оточена орендованими ділянками, обов’язково постане питання щодо доступу до неї. Розв’язати його можна двома способами.
Варіант 1 - класичний.
Це установлення сервітуту, тобто обмеженого права користування чужою земельною ділянкою. У даному випадку – для проходу та проїзду земельною ділянкою.
Хочу звернути вашу увагу на деякі особливості сервітуту, які в ситуації, що розглядаються, ідуть на користь орендарю.
Сервітут установлюється договором або рішенням суду. Тобто спочатку зацікавлена в сервітуті особа має запропонувати укладення договору сервітуту, а в разі недосягнення згоди може звернутися до суду. Це надає нашому орендарю можливість виграти чимало часу, а відсутність доступу до земельної ділянки може змусити іншу сторону піти на певні поступки (про це далі).
Істотною умовою сервітуту є визначення, де саме він проходитиме. А для цього треба розробити технічну документацію із землеустрою щодо встановлення меж частини земельної ділянки, на яку поширюється право суборенди, сервітуту (ст. 551 Закону від 22.05.03 р. № 858-IV «Про землеустрій»). А це ще одна перевага орендаря, адже замовляти й оплачувати таку документацію змушений буде ініціатор установлення сервітуту.
Нарешті нагадаємо, що земельний сервітут здійснюється способом, найменш обтяжливим для власника земельної ділянки, щодо якої він установлений (ч. 4 ст. 98 ЗК). Фактично це означає, що спосіб установлення сервітуту (з якого боку, по якій частині земельної ділянки забезпечуватиметься прохід та проїзд) визначатиме не ініціатор його установлення, а власник у нас – орендар земельної ділянки, на яку поширюється сервітут.
Ситуація з доступом до земельної ділянки значно спрощується, якщо при паюванні земель були запроєктовані польові дороги. Згідно з ч. 6 ст. 371 ЗК земельні ділянки під польовими дорогами, розташовані у масиві земель сільгосппризначення крім польових доріг, що обмежують масив, можуть використовуватися землевласником землекористувачем як для проходу проїзду до інших земельних ділянок, розташованих у такому масиві, так і для вирощування сільгосппродукції.
Так чи інакше забезпечення доступу до земельної ділянки – не кращий варіант. Адже це призведе не тільки до фактичного вилучення із сільськогосподарського використання частини землі, а й до виникнення незручностей для власників чи користувачів обох ділянок, зокрема у разі вирощування різних культур, а отже, і застосування різних агротехнологій, заходів захисту рослин тощо.
Варіант 2 - міна.
Найлогічніше в ситуації, що розглядається, помінятися земельними ділянками – винести земельну ділянку одноосібника чи міноритарного орендаря на край поля. У підсумку і для нього буде забезпечено вільний доступ до ділянки, й орендар інших ділянок на полі не матиме перешкод.
Можливість такого обміну в законодавстві існує давно, але довгий час фактично не використовувалася. Причина проста – зацікавлені в обміні були зазвичай орендарі, а мінятися мали власники земельних ділянок. До того ж така міна, крім певних клопотів нотаріальне посвідчення договору тягнула за собою і податкові наслідки такі як сплата ПДФО в розмірі 5 %.
Ситуація змінилася з 01.01.19 р. з набуттям чинності Закону від 10.07.18 р. № 2498-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вирішення питання колективної власності на землю, удосконалення правил землекористування у масивах земель сільськогосподарського призначення, запобігання рейдерству та стимулювання зрошення в Україні». Згідно з цим документом ЗК було доповнено ст. 371, яка спростила процедуру міни земельних ділянок.
Крім наявної норми ч. 2 ст. 371 ЗК про те, що власники земельних ділянок усіх форм власності, розташованих у масиві земель сільгосппризначення, можуть обмінюватися такими ділянками, у ЗК з’явилася новела – ч. 3 ст. 371, згідно з якою власники та орендарі земельних ділянок сільгосппризначення, розташованих у масиві таких земель, на період дії договору оренди можуть обмінюватися належними їм правами користування ділянками шляхом взаємного укладання між ними договорів оренди, суборенди відповідних ділянок.
У нашій ситуації це виглядатиме так: орендар інших ділянок у полі передає одну з них на краю поля в оренду власнику одноосібнику, а натомість бере в оренду ділянку в середині поля. Фактично відбувається обмін правами оренди. Якщо ж власник уже передав ділянку новому орендарю, то ділянка в середині поля береться в суборенду. Найцікавіше те, що для такого обміну не потрібно питати дозволу орендодавців!
Звісно, не можна виключати ситуації, коли власник чи новий орендар не погодяться на таку схему найчастіше це відбувається у разі використання рейдерських прийомів. Тоді й знадобляться згадані вище прийоми, які зроблять супротив запропонованому варіанту попросту невигідним.
Уявіть ситуацію: новий орендар відмовляється від обміну правами оренди/суборенди і вимагає надати йому доступ до орендованої ділянки. А юридично підкований старий орендар готовий надати такий доступ, але тільки відповідно до закону. На це піде мінімум рік. Тож новий орендар або втрачає потенційний дохід з орендованої ділянки, або змушений шукати компромісу.
А якщо він звернеться до суду? – спитаєте ви. Тоді варто згадати про ще один варіант, описаний в ч. 4 ст. 371 ЗК. Згідно з цією нормою особа, якій належить право користування істотною частиною масиву земель сільгосппризначення, має право орендувати інші земельні ділянки сільгосппризначення, розташовані в такому масиві, а якщо інші ділянки перебувають в оренді, – на отримання їх у суборенду, за умови передання їх власнику орендарю у користування оренду, суборенду іншої ділянки, розташованої в цьому ж масиві, на такий самий строк і на таких самих умовах, якщо внаслідок черезсмужжя невикористання таких ділянок створює перешкоди у раціональному використанні земельних ділянок, що перебувають у користуванні цієї особи.
Простіше кажучи, старий орендар може вимагати обміну права оренди/суборенди. І це дає йому підставу звернутися до нового орендаря із зустрічним позовом.
Власникам землі які звертаються до нас за допомогою наші спеціалісти можуть надати більш розгорнуті консультації з питань які вас цікавлять. Незабувайте, що професійна правова допомога допоможе запобігти ризикам для сторін, захистити їх від неправомірних дій та позбавити від неприємних ситуацій. Щодо отримання консультацій та послуг можна звернутись до нашого адміністратора https://www.facebook.com/profile.php?id=100000061951018 написавши в особисті повідомлення, або зателефонувати за номером +380674056955
Все буде Україна
Також, долучайтесь до нас у соціальних мережах:
• Telegram https://t.me/zemfondukraine
• Facebook https://www.facebook.com/groups/zemfondua
• Наш сайт https://www.zemfond.net