Зміна орендної плати та нормативної грошової оцінки (НГО): підстави для перегляду умов договору під час дії воєнного стану
Зміна нормативної грошової оцінки (НГО) земельної ділянки може бути підставою для перегляду розміру орендної плати, однак не має наслідком її автоматичну зміну, якщо інше прямо не передбачено договором оренди або законом. При визначенні можливості зміни орендної плати необхідно розмежовувати зміну нормативної грошової оцінки земельної ділянки та безпосередню зміну договірного розміру орендної плати.
Окремо слід враховувати:
зміну НГО земельної ділянки;
зміну ставки орендної плати;
індексацію орендної плати;
встановлений договором порядок перегляду її розміру;
зміну умов договору за взаємною згодою сторін;
можливість зміни договору в судовому порядку за наявності передбачених законом підстав.
Таким чином, сам факт затвердження нової НГО не є достатньою підставою для висновку про зміну розміру орендної плати. Необхідно встановити, чи передбачає договір відповідний механізм та чи виникли передбачені ним або законом юридичні підстави для перегляду платежу.
Особливості в умовах воєнного стану
Запровадження воєнного стану не припиняє чинності договорів оренди земельних ділянок та не звільняє сторони від належного виконання договірних зобов’язань.
Що необхідно встановити для правильного розрахунку?
Перед визначенням нового розміру орендної плати необхідно проаналізувати:
Умови договору оренди.
Зокрема, положення щодо розміру орендної плати, бази її розрахунку, індексації, періодичності платежів та підстав для перегляду.
Нормативну грошову оцінку.
Необхідно встановити НГО, яка підлягає застосуванню у відповідному періоді, дату її затвердження та набрання чинності, а також правові підстави її зміни.
Порядок зміни договірних умов.
Якщо зміна орендної плати потребує внесення змін до договору, необхідно визначити передбачений законом та договором порядок такого внесення. За відсутності згоди сторін питання може бути передане на вирішення суду за наявності відповідних правових підстав.
Період, за який здійснюється нарахування.
При розрахунку орендної плати принципове значення мають НГО танормативне регулювання, чинні саме у відповідному розрахунковому періоді. Зміна НГО та зміна розміру орендної плати є взаємопов’язаними, але юридично не тотожними поняттями. Нова нормативна грошова оцінка може впливати на розмір орендної плати лише за наявності відповідної правової підстави, передбаченої договором або законодавством. Тому визначення нового розміру орендної плати потребує комплексної оцінки умов договору, чинної НГО, моменту набрання нею чинності та нормативного регулювання, що діяло у відповідному періоді.
Саме такий підхід дозволяє правильно визначити розмір орендної плати, уникнути необґрунтованого донарахування заборгованості та належним чином обґрунтувати позицію власника або орендаря у разі виникнення спору.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі