Земельна ділянка - це не просто площа на кадастровій карті
Коли людина купує земельну ділянку, найчастіше вона бачить перед собою певну площу: 6, 10, 12 чи 20 соток. Здається, усе просто: земля моя - отже, я можу вирішувати, що і де на ній будувати. Але в містобудуванні все дещо складніше. Площа земельної ділянки - лише одна з характеристик, яка визначає можливості її використання. Перед тим як купувати землю під будівництво або планувати новий об’єкт на вже наявній ділянці, важливо з’ясувати значно більше :
Що визначає можливості забудови земельної ділянки?
Перш за все - її цільове призначення.
Земельна ділянка повинна використовуватися відповідно до встановленого цільового призначення та виду використання.
Наприклад, земельна ділянка, призначена для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд, має інший режим використання, ніж земельна ділянка сільськогосподарського призначення. Але навіть відповідне цільове призначення ще не означає, що будинок можна розташувати в будь-якому місці ділянки. Плануючи забудову, необхідно враховувати містобудівну документацію, яка визначає функціональне призначення території, умови та обмеження її використання.
Має значення, де саме розташована земельна ділянка:
у сформованій житловій забудові;
у межах садибної забудови;
у садовому товаристві;
на території, де передбачено інший вид забудови;
у зоні з певними містобудівними обмеженнями.
Однакові за площею земельні ділянки можуть мати зовсім різні можливості забудови саме через своє розташування та містобудівні характеристики. Форма ділянки також має значення. Дві земельні ділянки можуть мати однакову площу - наприклад, по 10 соток. Але одна з них може бути правильної прямокутної форми, а інша - вузькою та витягнутою.
На першій можна комфортно розмістити будинок, гараж, господарські споруди, організувати під’їзд, паркування та благоустрій. А на другій після врахування нормативних відступів від меж, протипожежних розривів, під’їзду та інших вимог корисна для забудови частина території може виявитися значно меншою, ніж очікував власник. Тому питання:«Скільки у мене соток?» не менш важливе, ніж питання:«Яка конфігурація цієї ділянки і які обмеження діють щодо її забудови?»
Також важливо , а що ж знаходиться поруч?
Плануючи будівництво, не можна розглядати земельну ділянку ізольовано від навколишньої території.
Необхідно враховувати:
існуючу забудову на сусідніх земельних ділянках;
відстані до існуючих будівель та споруд;
червоні лінії та лінії регулювання забудови;
вулично-дорожню мережу та можливість під’їзду;
інженерні мережі та їх охоронні зони;
санітарні та протипожежні вимоги;
природні особливості території;
можливі обмеження у використанні земельної ділянки.
Іноді власник бачить вільну частину своєї землі й думає: «Тут чудово стане будинок». А фахівець, проаналізувавши територію, бачить охоронну зону мережі, необхідний протипожежний розрив, лінію регулювання забудови або інше обмеження.Саме тому вільне місце на земельній ділянці ще не означає місце, де можна будувати.
Ще одна поширена помилка: Іноді земельну ділянку купують, орієнтуючись лише на документи та красивий вигляд із дороги. А вже після придбання з’ясовується, що бажане розташування будинку неможливе або суттєво обмежене. Тому перед купівлею земельної ділянки під забудову варто перевірити не тільки: «Чи є у продавця право власності?», а й:«Що я реально зможу побудувати на цій землі?». Це два різні питання.
Професійна порада:
Якщо ви плануєте придбати земельну ділянку для будівництва, не поспішайте починати з вибору проєкту будинку.
Спочатку варто перевірити саму земельну ділянку:
її цільове призначення;
містобудівні умови її використання;
конфігурацію та розміри;
існуючі обмеження;
можливість під’їзду;
розташування інженерних мереж;
сусідню забудову;
нормативні відстані та можливу пляму забудови.
І лише після цього визначатися, який будинок, де саме і на яких умовах можна розмістити. Адже хороший проєкт починається не з красивого фасаду. Він починається із правильно обраної та професійно проаналізованої земельної ділянки.
У наступній публікації поговоримо про питання, яке часто виникає одразу після придбання землі: «Купили земельну ділянку - чи можна одразу починати будувати?». А також розберемо, чому право власності на земельну ділянку ще не означає автоматичного права будувати на ній будь-який об’єкт. Грамотне рішення до початку будівництва допомагає зберегти не лише кошти, а й час, нерви та впевненість у результаті.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі