Якщо в договорі оренди не прописані умови (згідно ЦКУ), його можна визнати недійсним?
- Земельний Фонд України
- 2 дні тому
- Читати 3 хв
Часто сторони при підписанні договору оренди землі використовують спрощені шаблони, забуваючи про основу, яка закладена в Цивільному та Земельному кодексах України. Однак, чи є відсутність певних пунктів автоматичним поштовхом йти до суду для скасування угоди? З’ясовуємо, що каже законодавство.
Правова основа недійсності
Відповідно до ст. 215 Цивільного кодексу України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент його вчинення стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1–3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу.
Що це означає на практиці?
Будь-який договір тримається на істотних умовах, і якщо їх немає або вони прописані некоректно, договір або визнається недійсним, або взагалі вважається таким, що не відбувся (неукладеним). Сфера земельних відносин керується правилом «подвійного контролю». Перелік обов’язкових пунктів передбачено одночасно Цивільним кодексом (ст. 759–762) та ст. 15 Закону України «Про оренду землі».
Для оренди землі це:
Об’єкт оренди - що саме здається: площа, кадастровий номер, адреса.
Строк дії договору - на який час передається майно. Законодавець встановив жорсткі рамки для тривалості оренди землі, де максимальний строк не може перевищувати 50 років, а мінімальний строк для земель сільськогосподарського призначення становить 7 років (для меліорованих земель - 10 років). У договорі має бути чітко вказана дата закінчення строку або термін у роках, місяцях, днях.
Орендна плата - цей блок вимагає деталізації за чотирма напрямками:
Розмір: конкретна сума або відсоток від нормативної грошової оцінки.
Індексація: порядок перегляду суми у зв’язку з інфляцією.
Форма платежу: грошова, натуральна (товарами) або відробіткова (наданням послуг).
Строки та порядок внесення: конкретні дати або періодичність (щомісяця, щокварталу, раз на рік).
Відповідальність за несплату: розмір пені та умови розірвання договору в разі заборгованості.
Зверніть увагу: важливою частиною опису об’єкта є також цільове призначення. Використання землі не за призначенням може стати причиною розірвання договору, навіть якщо всі інші умови дотримані.
Відсутність умов = недійсність? За Земельним кодексом України чи Цивільним кодексом України?
Юридична практика розрізняє неукладений договір та недійсний.
Неукладений договір - якщо сторони взагалі не прописали якусь істотну умову (наприклад, забули вказати ціну), такий договір вважається таким, що не відбувся. Його не обов’язково визнавати недійсним через суд - він просто не створює прав та обов’язків (ст. 638 ЦКУ). У такому разі належним способом захисту є не позов про недійсність, а, наприклад, позов про витребування майна з незаконного володіння.
Недійсний договір - якщо умови прописані, але вони суперечать закону (наприклад, строк оренди землі менше 7 років, що заборонено законом) (ст. 215–216 ЦКУ).
Що каже практика Верховного Суду?
Суд захищає стабільність договору. Сьогодні судді керуються принципом favor contractus - пріоритетом збереження угоди.
«Наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов’язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов’язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним».
Тобто, якщо ви отримували орендну плату протягом 5 років, ви не зможете раптово «скасувати» оренду через відсутність у договорі опису стану землі. Суд захищає того, хто виконує зобов’язання, а не того, хто шукає формальні зачіпки для розірвання (постанова ВС у справі № 201/8412/18 від 10.03.2021).
Висновок:
Для повної безпеки договір має пройти перевірку за всіма нормами законодавства: він повинен містити всі реквізити, передбачені ст. 15 Закону України «Про оренду землі», та відповідати принципам справедливості й законності, визначеним ст. 203 ЦКУ.
Порада від фахівців: перед підписанням завжди перевіряйте договір на відповідність ст. 15 Закону України «Про оренду землі» та вимогам ЦКУ. Відсутність чітких правил - це завжди ризик втратити актив у майбутньому через судові спори.
Маєте сумніви щодо змісту вашого договору оренди? Не чекайте, поки дрібна помилка в тексті чи відсутність істотної умови стануть зброєю в руках опонентів у суді.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.