Як обміняти пай посеред поля на ділянку біля краю і не втратити в якості землі?
- Земельний Фонд України
- 15 квіт.
- Читати 3 хв
Для багатьох власників паїв ситуація, коли ділянка заблокована в середині масиву, стає перешкодою для самостійного господарювання. Доїхати туди своєю технікою неможливо, а виділити межі в натурі - означає вступити в конфлікт з орендарем.
Найкращий вихід - міна (обмін) вашої ділянки на іншу, що розташована біля дороги чи краю поля, але як зробити це правильно, щоб не отримати замість родючого чорнозему виснажений пісок чи ділянку під лінією електропередач?
Що каже закон?
Згідно зі ст. 37-1 Земельного кодексу, власники паїв в одному масиві мають право на обмін.
Головні умови:
Однакове призначення: обидві ділянки повинні мати однакове цільове призначення (наприклад, для ведення товарного сільгоспвиробництва).
Рівна вартість: різниця в нормативній оцінці не повинна перевищувати 10%. Якщо різниця більша, той, чия земля дорожча, має отримати грошову доплату.
Юридичний алгоритм обміну
Згода та аудит документів. Насамперед обидва власники мають підтвердити готовність до угоди. Згідно зі ст. 79-1 ЗКУ, ділянка може бути об'єктом обміну лише після того, як вона має кадастровий номер та офіційно зареєстроване право власності.
Питання оренди. Перехід права власності не припиняє дію договору оренди, якщо інше прямо не передбачено договором, тому право оренди в більшості випадків автоматично переходить на нову ділянку.
Оформлення в нотаріуса. Оскільки договір міни регулюється тими ж правилами, що й купівля-продаж (ст. 657 та ст. 716 ЦКУ), угода обов’язково укладається вписьмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.
Як не втратити в якості: практичні поради
Юридичний статус - це лише половина справи, щоб вас «не кинули» на родючості ґрунту, радимо зробити наступні кроки:
Замовте агрохімічний паспорт. Згідно з Указом Президента № 1118/95 та наказом Мінагрополітики № 536, цей паспорт є обов’язковим при зміні власника або землекористувача. Він відображає фактичний стан ґрунту та вміст поживних речовин.
Перевірте наявність обмежень. В ДЗК необхідно перевірити ділянку на наявність особливих умов використання (наприклад, охоронні зони ЛЕП або газопроводів), які часто проходять саме «скраю» поля і можуть обмежувати роботу техніки чи вибір культур.
Використовуйте право на відшкодування. Керуючись ст. 716 та ст. 678 ЦК України, ви маєте право вимагати розірвання договору або відшкодування збитків, якщо якість землі виявиться нижчою за заявлену.
Незалежна експертна оцінка. Нормативна грошова оцінка часто не відображає реальну якість землі. Ви можете замовити незалежну експертизу, яка врахує фактичні характеристики конкретної ділянки.
Зафіксуйте відсутність «прихованих недоліків». У договорі міни варто прописати пункт, що сторони підтверджують відсутність суттєвих вад, які неможливо виявити при звичайному огляді (наприклад, приховані сміттєзвалища або хімічне забруднення ґрунту).
Важливо
Право власності на нову ділянку виникає лише після його реєстрації в ДРРП. Якщо обмін здійснюється «ділянка на ділянку» в одному масиві і їхня вартість однакова, держмито (1%) та податки розраховуються за стандартними правилами купівлі-продажу. Якщо ж ділянки мають різну вартість, одна зі сторін здійснює доплату, що також фіксується в договорі.
Згідно зі ст. 172 Податкового кодексу:
Дохід від обміну однієї ділянки на рік не оподатковується ПДФО (якщо земля у власності понад 3 роки).
Якщо це вже другий обмін за рік - виникає обов'язок сплатити 5% ПДФО та 5% військового збору.
Таким чином, обмін - це чудовий спосіб отримати зручний доступ до своєї землі. Використання положень ст. 37-1 ЗКУ дозволяє легально «вийти» на край поля, а вимога агрохімічного паспорта - зберегти якість вашого земельного банку. Маєте сумніви щодо якості ділянки, яку вам пропонують на заміну? Експерти «Земельного Фонду України» допоможуть провести повний правовий та агрохімічний аудит перед угодою.
Для отримання індивідуальної консультації звертайтесь за телефоном: +38 (067) 405 69 55 або пишіть на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти ваш Земельний Фонд України!
Коментарі