Детальніше розглянемо дану тему у відео.
Договори оренди землі, укладені до 16.07.2020 року містять таку умову, як право орендаря на першочергове (переважне) право на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).
У статті 33 Закону України «Про оренду землі» було передбачено поновлення договору оренди землі за принципом «мовчазної згоди» в разі продовження користування ділянкою за відсутності заперечень від орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку дії Договору.
Проте, з прийняттям Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», тобто з 16.07.2020 року, законодавець розмежовує поняття «переважного права орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк» та «поновлення договору оренди землі».
Друзі, не забувайте підписуватись на наш канал, ставити лайки та коментувати відео. З нами Ви будете в курсі всіх земельних нюансів та нововведень.
Правила щодо поновлення договорів оренди землі визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України та поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після 16.07.2020 року.
Поновлення договорів оренди землі, укладених до 16.07.2020 року, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.
Сторона договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення договору не пізніш як за місяць до дати закінчення дії такого договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору.
Що стосується переважного права орендаря, то відповідно до ст. 33 Закону України «Про оренду землі» після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов’язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
Про це орендар зобов’язаний повідомити орендодавця до закінчення строку дії договору оренди у строк, встановлений цим договором, але не пізніш як за один місяць до закінчення строку дії договору оренди землі.
У разі смерті орендодавця орендар зобов’язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом одного місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.
До листа-повідомлення про укладення договору оренди землі на новий строк орендар обов’язково має додати проект договору оренди.
При укладенні договору оренди землі на новий строк його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
Після отримання власником земельної ділянки, листа-повідомлення з проектом договору оренди, орендодавцю у місячний строк необхідно перевірити й розглянути таке повідомлення та прийняти рішення щодо:
внесення змін до проекту договору оренди землі на новий строк за згодою сторін (за необхідності);
укладення договору оренди на новий строк в разі відсутності заперечень;
відмови в укладенні нового договору оренди землі у зв’язку з бажанням самостійно господарювати на власній земельній ділянці.
За наявності заперечень щодо укладення договору оренди землі на новий строк орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення. Законом України «Про оренду землі» не визначено зміст та форму такого повідомлення, а тому він складається у довільній формі, але з його змісту орендар повинен однозначно зрозуміти позицію орендодавця.
Також слід зазначити, що відтепер Верховний Суд ставить на перше місце право власності орендодавця, а саме його право розпоряджатись земельною ділянкою та передавати її в оренду тому, кому він вважає за потрібне.
Так, у справі за позовом колишнього орендаря до власника земельної ділянки та нового орендаря суд встановив, що позивач направив власнику земельної ділянки повідомлення просвій намір поновити договір оренди разом із проєктом додаткової угоди у встановлений строк.
Власник земельної ділянки у відповідь на вказаний лист просто повідомив, що не бажає продовжувати договір оренди, і одразу після закінчення його строку уклав договір оренди з іншою особою. Позивач вважав порушеним своє переважне право на укладення договору оренди на новий строк, проте Верховний Суд дійшов висновку, що орендодавець не повинен якимось чином обґрунтовувати свою відмову від продовження орендних відносин, а переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк не може домінувати над виключним правом орендодавця як власника земельної ділянки щодо користування та розпорядження нею на власний розсуд після закінчення строку дії договору оренди землі (постанова Верховного Суду від 28.09.2020 у справі № 272/440/18).
В інший подібній справі орендар теж у встановлений строк повідомив орендодавця про свій намір продовжити договір оренди, проте власник земельної ділянки взагалі не відреагував на вказаний лист, натомість уклав договір оренди з іншою особою. Верховний Суд дійшов висновку, що відсутність відповіді орендодавця на пропозицію поновити договір оренди свідчить про недосягнення згоди щодо істотних умов договору оренди. Суд вказав, що саме по собі встановлення порушення прав орендаря внаслідок необґрунтованої відмови орендодавця у пролонгації договору не може бути підставою для поновлення договору оренди землі (постанова Верховного Суду від 06.12.2019 р. у справі № 454/2313/17).
Таким чином, розглядаючи пропозиції щодо переважного права орендаря на укладення договору оренди на новий строк, орендодавець має право відмовитися від укладання договору на новий строк шляхом направлення орендарю листа-повідомлення про свою відмову.
Не забувайте, що професійна правова допомога допоможе запобігти ризикам для сторін, захистити ваші права та позбавити від неприємних ситуацій.
Задавайте питання у коментарях, звертайтеся за консультаціями та замовляйте послуги.
Дякую за увагу! Намагався, щоб цей ефір був вам корисним! Кожному з вас бажаю успіхів у земельних справах та, звісно, якнайшвидшого миру!
Слава Україні!