В яких випадках виникає зобов’язання у формі орендної плати за земельну ділянку, розташовану під частиною будівлі, що належить на праві власності

Питання переходу права власності на земельну ділянку у разі набуття права на житловий будинок, будівлю чи споруду, розміщені на ній, регулюються ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України.

Відповідно до ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України, у разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок, іншу будівлю або споруду, об’єкт незавершеного будівництва), розміщений на земельній ділянці (крім земель державної або комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача до набувача без зміни її цільового призначення.

Якщо відчужувачу належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, то до набувача цього об’єкта переходить і відповідна частка у праві власності. Під час укладення правочину, який передбачає перехід права власності на зазначений об’єкт, мають дотримуватися вимоги частини шістнадцятої цієї статті.

Згідно зі статтями 125 і 126 Земельного кодексу України, право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування чи право оренди виникають з моменту державної реєстрації цих прав.

Отже, до особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності або користування земельною ділянкою, на якій розміщено цей об’єкт.

Відповідно до положень підпунктів 14.1.72, 14.1.73 пункту 14.1 статті 14, підпунктів 269.1.1, 269.1.2 пункту 269.1, пункту 269.2 статті 269, підпунктів 270.1.1, 270.1.2 пункту 270.1 статті 270 та пункту 287.7 статті 287 Податкового кодексу України, платником земельного податку є власник або землекористувач земельної ділянки, якими можуть бути фізичні чи юридичні особи.

Обов’язок сплати податку виникає з моменту набуття (переходу) у встановленому законом порядку права власності чи користування земельною ділянкою і триває до моменту припинення цього права.

Якщо фізична або юридична особа набула право власності на будівлю чи її частину, то до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вона розташована.

При переході права власності на будівлю, споруду (їх частину) податок за земельну ділянку, на якій вони розташовані, сплачується на загальних підставах з дати державної реєстрації права власності на таку ділянку (пункт 287.6 статті 287 ПК України).

Таким чином, платником земельного податку є особа, яка володіє відповідним речовим правом на земельну ділянку (правом власності або користування). Відповідно, з моменту набуття права власності на об’єкт нерухомого майна, обов’язок сплачувати податок за земельну ділянку, на якій розміщено цей об’єкт, покладається на нового власника.

Отже, до нового власника об’єкта нерухомості переходить і встановлений податковим законодавством обов’язок сплачувати податок або орендну плату за земельну ділянку, на якій розташоване набуте ним майно.

У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду від 28 серпня 2025 року у справі №160/27644/23 (провадження №К/990/43691/24) зроблено такі висновки:

«Як встановлено судом першої інстанції, земельна ділянка, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, на підставі якої нараховано орендну плату з фізичних осіб, не належить позивачу на праві користування на умовах оренди, оскільки строк дії договору оренди землі від 06 червня 2007 року, укладеного між Дніпропетровською міською радою та ОСОБА_1, закінчився у 2022 році. Тому позивач не є орендарем відповідної земельної ділянки, а нарахування контролюючим органом орендної плати за 2023 рік є неправомірним. При цьому позивач є власником частини нежитлової будівлі, розташованої за зазначеною адресою, внаслідок чого є платником земельного податку, який визначається з урахуванням площі земельної ділянки, пропорційної його частці у власності, та нормативно-грошової оцінки землі».

Таким чином, особа, яка є власником частини будівлі, розташованої на земельній ділянці державної або комунальної власності, не може бути платником орендної плати, якщо відсутній чинний договір оренди - навіть за наявності зареєстрованого права власності на нерухомість.

Податкове зобов’язання у формі орендної плати виникає лише за наявності зареєстрованого речового права користування земельною ділянкою, зокрема на підставі чинного договору оренди (постанова Верховного Суду від 28 серпня 2025 року у справі №160/27644/23).

Для отримання індивідуальної консультації звертайтесь за телефоном: +38 (067) 405 69 55 або пишіть на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.

Завжди раді вам допомогти ваш Земельний Фонд України!

Telegram | Facebook | YouTube | Instagram | Тікток |