Строк дії договору закінчився, а оренда «висить» у Державному реєстрі речових прав: що робити?
- Земельний Фонд України
- 6 годин тому
- Читати 3 хв
Державні реєстратори нерідко стикаються із ситуацією, коли строк дії договору оренди земельної ділянки вже закінчився, однак у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право оренди продовжує відображатися як чинне. Це створює труднощі для власників земельних ділянок під час укладення нових договорів, відчуження земельних ділянок чи державної реєстрації інших речових прав.
Договори оренди, укладені до 16 липня 2020 року
16 липня 2020 року набрав чинності Закон України від 05.12.2019 № 340-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», яким було запроваджено новий механізм поновлення договорів оренди землі.
Водночас пунктом 4 розділу IX «Перехідні положення» Закону України «Про оренду землі» встановлено, що правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються лише на договори, укладені або змінені після набрання чинності Законом № 340-IX.
Отже, договори оренди земельних ділянок, укладені та зареєстровані до 16 липня 2020 року, не підлягають автоматичному припиненню або автоматичному поновленню в Державному реєстрі речових прав.
Поновлення чи припинення таких договорів здійснюється відповідно до умов договору та законодавства, що діяло на момент його укладення.
При цьому необхідно розрізняти:
строк дії договору - визначається сторонами під час його укладення;
державну реєстрацію речового права - офіційне підтвердження виникнення, переходу чи припинення права.
Відповідно до частини першої статті 125 Земельного кодексу України право оренди земельної ділянки виникає з моменту його державної реєстрації.
Після закінчення строку договору право оренди припиняється, однак запис у Державному реєстрі речових прав не погашається автоматично. Для внесення відповідних змін необхідно провести державну реєстрацію припинення іншого речового права.
Як припинити запис про право оренди?
Відповідно до статей 18, 26 та 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», внесення змін до Державного реєстру речових прав здійснюється виключно за результатами проведення державної реєстрації на підставі документів, що підтверджують виникнення, перехід або припинення речового права.
Тому власнику земельної ділянки або іншій уповноваженій особі необхідно звернутися до державного реєстратора із заявою про державну реєстрацію припинення права оренди.
Які документи можуть бути підставою?
Залежно від обставин конкретної справи документами, що підтверджують припинення права оренди, можуть бути:
угода про припинення договору оренди землі у зв'язку із закінченням строку його дії;
лист-повідомлення (разом із доказами його направлення) про відсутність наміру продовжувати договір оренди або вимога про повернення земельної ділянки, якщо це відповідає умовам договору та вимогам законодавства;
рішення суду, що набрало законної сили, про припинення (розірвання) договору оренди;
інші документи, передбачені законодавством, які підтверджують припинення права оренди.
У кожному випадку державний реєстратор оцінює подані документи на відповідність вимогам Закону та Порядку державної реєстрації прав.
Що говорить Верховний Суд?
Верховний Суд неодноразово звертав увагу на те, що закінчення строку дії договору оренди саме по собі не призводить до автоматичного внесення змін до Державного реєстру речових прав. Припинення зареєстрованого речового права потребує проведення відповідної державної реєстрації на підставі документів, визначених законом.
Зокрема, такі правові висновки викладені у постановах Верховного Суду:
від 29 вересня 2020 року у справі № 378/596/16-ц;
від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19;
від 22 червня 2022 року у справі № 143/791/20.
Якщо строк дії договору оренди закінчився, але запис про право оренди залишається у Державному реєстрі речових прав, це не означає, що право продовжує існувати. Однак для актуалізації відомостей Реєстру необхідно звернутися до державного реєстратора та подати документи, що підтверджують припинення права оренди.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.