Смерть власника паю: чи припиняється договір оренди та як діяти спадкоємцям
Правові наслідки смерті орендодавця та порядок дій спадкоємців земельної частки (паю) є одним із найпоширеніших питань у сфері земельного права України. Серед спадкоємців існує поширена помилка, що зі смертю власника дія договору оренди землі автоматично припиняється, а ділянку можна одразу вилучити в землекористувача.
Правовий аналіз
Загальна норма щодо збереження чинності договору міститься у ст. 31 Закону України «Про оренду землі» (яка визначає підстави припинення договору оренди землі). Смерть фізичної особи-орендодавця не входить до переліку автоматичних підстав для припинення договору, якщо інше не передбачено самим договором.
Крім того:
ст. 770 Цивільного кодексу України: у разі зміни власника речі, переданої у найм, права та обов'язки наймодавця переходять до нового власника, якщо інше не встановлено договором або законом.
ст. 148-1 Земельного кодексу України: до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, переходять права та обов'язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди.
Отже, відповідно до ст. 31 Закону України «Про оренду землі», а також Земельного кодексу України, договір оренди землі припиняється у разі смерті фізичної особи-орендодавця лише в одному з двох випадків:
Якщо у самому договорі оренди чітко прописано умову: «Смерть орендодавця є підставою для припинення (або розірвання) цього договору».
Якщо спадкоємці відсутні або відмовилися від прийняття спадщини (земельна ділянка визнається судом відумерлою спадщиною та передається у власність територіальної громади).
Покроковий алгоритм дій для спадкоємців
Звернутися до нотаріуса протягом 6 місяців – це є основний строк для прийняття спадщини. Протягом шести місяців із дня смерті власника паю необхідно подати заяву про прийняття спадщини державному або приватному нотаріусу за місцем відкриття спадщини.
Отримати свідоцтво та зареєструвати право власності, після завершення 6-місячного строку. Після закінчення 6 місяців нотаріус видає Свідоцтво про право на спадщину та реєструє право власності на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Повідомити орендаря про зміну власника, це обов'язковий крок для отримання виплат. Надішліть орендарю письмове повідомлення про перехід права власності. До повідомлення додайте:
- Копію паспорта та РНОКПП (ІПН) нового власника;
- Копію витягу з ДРРП про реєстрацію права власності;
- Банківські реквізити для виплати орендної плати.
Оформити додаткову угоду (за потреби) - оновлення реквізитів орендодавця.Підпишіть із орендарем додаткову угоду до договору оренди, де буде вказано нові дані орендодавця та банківські реквізити. Змінювати істотні умови (розмір плати чи строк) без згоди орендаря в односторонньому порядку не можна.
Отримати накопичену орендну плату, так званий розрахунок за минулий період.Надайте орендарю заяву про виплату нарахованої орендної плати за період з моменту смерті попереднього власника.
Юридична довідка для спадкоємців
Автоматична пролонгація для спадкоємця. За відсутності в договорі спеціального застереження про його припинення у разі смерті орендодавця, договір продовжує діяти до завершення його строку на підставі ст. 770 ЦК України та ст. 148-1 ЗК України.
Повідомлення орендаря (ст. 148-1 ЗК України). Новий власник зобов’язаний протягом 1 місяця письмово повідомити орендаря про перехід права власності.
Виплата орендної плати за період оформлення спадщини
Одне з найпоширеніших питань - що відбувається з орендною платою за період від дня смерті власника до моменту видачі свідоцтва про право на спадщину.Орендар зобов'язаний нараховувати орендну плату протягом усього строку дії договору, незалежно від смерті власника. Виплата здійснюється після надання спадкоємцем правовстановлюючих документів. Орендар не має права відмовити у виплаті нарахованої орендної плати за попередні роки (в межах строку позовної давності).Якщо спадкоємці довго не з'являються або між ними існує судовий спір, орендар має право внести кошти за оренду на депозит нотаріуса, щоб уникнути прострочення виконання зобов'язань.
Отже, варто розуміти основне, що автоматичного розірвання договору у зв’язку із смертю немає, орендна плата не втрачається, і дотримання процедури - запорука захисту прав, тому спадкоємцю важливо вчасно відкрити спадкову справу, офіційно повідомити орендаря про зміну власника та оформити додаткову угоду для належного виконання умов договору в майбутньому.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі