Що таке емфітевзис та чи можливо достроково розірвати договір емфітевзису в судовому порядку?
- anna.ros688
- 4 дні тому
- Читати 3 хв
До 1 липня 2021 року в Україні діяв мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення, у зв’язку з чим поширеними «сірими» схемами обходу заборони були довгострокова оренда (на 49–50 років) з правом викупу, емфітевзис (право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб), міна земельних ділянок тощо.
Такий фактичний продаж землі призвів до того, що реальна вартість земельних ділянок, які фактично відчужувалися, була значно заниженою.
Після відкриття ринку землі ринкова вартість земельних ділянок сільськогосподарського призначення зросла. Водночас на сьогодні війна росії проти України не сприяє подальшому зростанню вартості земельних ділянок на ринку землі.
Однак, незважаючи на це, багато громадян, які здійснили фактичний продаж землі шляхом укладення довгострокових договорів емфітевзису строком на 50, 100 і більше років, нині усвідомлюють, що продешевили, та порушують питання щодо можливості дострокового розірвання таких договорів емфітевзису.
Кожен має право володіти, користуватися та розпоряджатися своєю власністю, а також результатами своєї інтелектуальної та творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Що ж таке емфітевзис?
Емфітевзис - це довгострокове, відчужуване та успадковуване речове право на чуже майно, яке полягає у наданні особі права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб з метою отримання плодів і доходів від неї з обов’язком ефективного використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення.
Суб’єктами емфітевзису є власник земельної ділянки та особа, яка виявила бажання користуватися нею для сільськогосподарських потреб (землекористувач, емфітевта). Стороною відносин емфітевзису не може бути особа, якій земельна ділянка надана на праві постійного користування або на умовах оренди.
Об’єктом емфітевтичного права є користування земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, що перебуває у приватній, комунальній або державній власності.
До земель сільськогосподарського призначення належать сільськогосподарські угіддя - рілля, багаторічні насадження, сіножаті, пасовища та перелоги, а також несільськогосподарські угіддя (ст. 22 ЗК України). Таке користування має обмежений характер, оскільки власник передає емфітевті право цільового користування земельною ділянкою, зберігаючи за собою право власності та право розпорядження нею. Сторони можуть звузити межі цільового використання земельної ділянки, наприклад, визначивши, що вона використовується виключно під ріллю або багаторічні насадження тощо.
Підставою встановлення емфітевзису є договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису). За таким договором власник земельної ділянки на відплатній або безвідплатній основі передає іншій особі право користування земельною ділянкою, зберігаючи за собою право власності на неї. Договір про встановлення емфітевзису є консенсуальним, оскільки для виникнення емфітевтичного права не вимагається фактична передача земельної ділянки.
Окремі громадяни намагаються в судовому порядку розірвати договір емфітевзису, посилаючись на неповний розрахунок, передбачений договором, або на несплату визначеної суми за користування земельною ділянкою.
Проте судова практика та позиція Верховного Суду неодноразово свідчать про відмову в задоволенні таких позовних вимог із таких підстав та з таким висновком:
«За своєю суттю емфітевзис є речовим, довгостроковим, відчужуваним та успадковуваним правом володіння і користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Емфітевзис є абсолютним правом і одним із найбільш міцних речових прав після права власності. Він є відносно самостійним та незалежним від договору, яким встановлений. Тлумачення статті 412 ЦК України та частини дев’ятої статті 102-1 ЗК України дає підстави для висновку, що емфітевзис може бути припинений за рішенням суду лише у випадках і з підстав, прямо встановлених законом. Загальні підстави розірвання договору, передбачені главою 53 ЦК України, зокрема частиною другою статті 651 ЦК України, а також загальні підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені статтею 141 ЗК України, не застосовуються до припинення емфітевзису як речового права, якщо інше прямо не передбачено законом. Належним способом захисту прав у разі несплати за користування земельною ділянкою за договором емфітевзису є стягнення заборгованості».
Необхідність такого висновку зумовлена існуванням різних підходів у судових палатах Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду щодо застосування частини другої статті 651 ЦК України у справах про розірвання договорів емфітевзису.
Надалі Верховний Суд, зокрема у постанові від 23 травня 2024 року у справі № 518/520/20, підтвердив, що домовленість сторін про розірвання договору емфітевзису сама по собі не припиняє емфітевзис як речове право, оскільки закон не передбачає такої підстави його припинення.
Емфітевзис як речове право є самостійним і незалежним від договору, яким він встановлений. Підстави його припинення визначені виключно законом та є вичерпними. У разі несплати за користування земельною ділянкою належним способом захисту є стягнення заборгованості, а не розірвання договору.
Отже, неповна або часткова сплата за користування земельною ділянкою на підставі договору емфітевзису не є підставою для його дострокового розірвання в судовому порядку.
Для отримання індивідуальної консультації звертайтесь за телефоном: +38 (067) 405 69 55 або пишіть на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти ваш Земельний Фонд України!
Коментарі