Багато Орендодавців стикаються з ситуацією щодо заборгованості з орендної плати за землю – орендарі роками не розраховуються, порушують умови договорів оренди землі. Як діяти у таких випадках, можуть порадити фахівці Земельного Фонду України.
Непоодиноким випадком трапляється врегулювання спору, ще на досудовому етапі шляхом направлення Орендодавцем письмової вимоги щодо оплати заборгованості з орендної плати. І дуже часто проблема вирішується вже на цьому етапі. Орендар вже розуміє, що власник землі, який здає свою землю в оренду, знає свої права та може їх захистити, і не чекаючи рішення суду, повністю розраховується з власником землі.
Тому, дуже важливо на досудовому етапі скласти юридично правильну вимогу щодо сплати заборгованості за орендною платою, яку необхідно направити Орендарю цінним листом з описом вкладення.
Проте, є випадки, коли стягувати заборгованість Орендодавцю доводиться через суд з одночасною вимогою щодо розірвання договору оренди земельної ділянки. Розглянемо в цій статті такі випадки
Згідно вимог ст.124 ЗК України передача землі в оренду здійснюється на підставі цивільно-правової угоди.
Відповідно ст.1 Закону України «Про орендну землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно ст.13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Статтею 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
За положеннями ст.24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Ч.1 ст.32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Водночас у пункті «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, згідно ст.13, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
«У судовому засіданні встановлено, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка з кадастровим номером 5921255400:06:003:0082 площею 2,7881 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та земельна ділянка площею 0,9153 га з кадастровим номером 5921255400:05:002:0088 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва відповідно до Державного акта на право приватної власності на землю від 21 грудня 2001 року серії I-СМ No 033620, що підтверджується Витягами з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (а.с.16-17).
Відповідно до договору оренди землі від 01 червня 2017 року між ОСОБА_1 та ФГ «Апіс» в особі голови Мороза О.І., земельна ділянка загальною площею 3,7034 га, а саме площею 2,7881 га з кадастровим номером 5921255400:06:003:0082 та площею 0,9153 га з кадастровим номером 5921255400:05:002:0088 з нормативною грошовою оцінкою 102853,97 гривень передається в оренду строком на 15 років зі сплатою орендної плати у розмірі 10 відсотків від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на дату розрахунку, яка становить 10285 гривень та сплачується у строк до 31 грудня поточного року. У разі невнесення орендної плати у строки справляється пеня в розмірі 0,01 %.
Згідно розрахунку до позовної заяви заборгованість за договором оренди складає 41140 гривень (а.с.20-21).
Відповідачем не надано належних достовірних та допустимих доказів, які б свідчили про виплату орендної плати за договором оренди між ФГ «Апіс та ОСОБА_1 , нарахування її та відмову позивача від отримання орендної плати, починаючи з 2017 року по даний час.
Суд вважає за необхідне зазначити, що сплата орендної плати є істотною умовою договору оренди, а позивач не отримав того, на що він розраховував при укладанні договору, а факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору.
Така позиція викладена у Постанові Верховного Суду від 06.03.2019 у справі No 183/262/17.
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі No 183/262/17 (провадження No 61-41932сво18) зроблено висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів палати Касаційного господарського суду від 02 травня 2018 року у справі No 925/549/17. При цьому систематичне порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість. Той факт, що відповідач сплатив усю суму заборгованості з орендної плати за землю, не має правового значення для вирішення цього спору, оскільки судами встановлений факт її систематичної несплати протягом періоду дії договору оренди землі.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року в справі No 912/1385/17(провадження No 12-201гс18) сформульовано такий правовий висновок: «враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, слід дійти висновку, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України.
Отже, наслідками порушення такої істотної умови договору оренди земельної ділянки як систематична несплата орендної плати є підставою для розірвання договору оренди. При цьому, факт несплати орендної плати стосується випадків як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому ніж визначено договором.
Не забувайте, що професійна правова допомога допоможе запобігти ризикам для сторін, захистити їх від неправомірних дій та позбавити від неприємних ситуацій.
Щодо отримання консультацій та послуг можна звернутись до нашого адміністратора https://www.facebook.com/profile.php?id=100000061951018 написавши в особисті повідомлення, або зателефонувати за номером +380674056955
Все буде Україна!
Також долучайтеся до нас у соціальних мережах:
Telegram https://t.me/zemfondukraine
Instagramhttps://instagram.com/zemelnyy_fond_ukrayinu?igshid=YmMyMTA2M2Y
Наш сайт https://www.zemfond.net