Реєстрація права оренди за підробленим договором: механізм скасування незаконного запису
Власник земельної ділянки дізнається, що його землею користується орендар, якого він ніколи не обирав, а в Державному реєстрі речових прав уже міститься запис про право оренди. Підстава реєстрації - договір, якого власник не підписував. Що робити в такій ситуації та як повернути контроль над власною землею? На практиці такі випадки можуть бути пов'язані з підробленням підпису орендодавця, використанням недостовірних документів або поданням документів без відома та волевиявлення власника земельної ділянки.
Важливо розуміти: державна реєстрація права оренди сама по собі не робить підроблений договір законним і не створює дійсного права користування землею за відсутності належних правових підстав. Відповідно до статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», підставою для державної реєстрації права оренди може бути договір, укладений у встановленому законом порядку.
При цьому частина друга статті 22 зазначеного Закону встановлює: відповідальність за достовірність даних, що містяться в документах, поданих для державної реєстрації прав, несе заявник, якщо інше не встановлено судом. Отже, особа, яка звертається за державною реєстрацією права оренди, відповідає за достовірність відомостей у поданих документах.
Водночас державний реєстратор не є експертом-криміналістом і не наділений повноваженнями встановлювати факт підроблення підпису шляхом проведення почеркознавчої експертизи. Його обов'язок - перевірити подані документи на відповідність вимогам законодавства, встановити наявність передбачених законом підстав для реєстрації та перевірити відсутність суперечностей із зареєстрованими правами. Якщо під час проведення державної реєстрації у реєстратора виникає сумнів щодо справжності поданих документів, відповідно до статті 36 Закону він зобов'язаний повідомити про це правоохоронні органи.
Виявили підроблений договір: алгоритм дій власника
Якщо власник земельної ділянки виявив у Державному реєстрі речових прав запис про оренду, яку він не оформлював, діяти потрібно послідовно.
Крок 1. Отримати інформацію з Державного реєстру речових прав.
Необхідно отримати інформаційну довідку щоб встановити:
хто зареєстрований орендарем;
дату та індексний номер рішення державного реєстратора;
дату державної реєстрації права оренди;
строк дії зареєстрованого права;
документ, який став підставою для реєстрації.
За можливості необхідно отримати копію договору оренди та інших документів із реєстраційної справи.
Крок 2. Звернутися до правоохоронних органів.
Власнику необхідно подати заяву про можливе вчинення кримінального правопорушення, пов'язаного з підробленням документа та незаконним використанням його реквізитів.
У заяві слід зазначити, що:
договір оренди не укладався;
підпис від імені власника йому не належить;
згоди на передачу земельної ділянки в оренду він не надавав;
державну реєстрацію права оренди проведено на підставі документа, справжність якого заперечується.
До заяви доцільно додати інформаційну довідку з Реєстру та наявні документи, що підтверджують право власності. Важливо отримати підтвердження внесення відомостей до Єдиного реєстру досудових розслідувань та надалі ініціювати проведення почеркознавчої експертизи підпису на договорі.
Крок 3. Оскаржити незаконну державну реєстрацію.
Відповідно до статті 37 Закону рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів або до суду. Власник земельної ділянки може обрати один із передбачених законом способів захисту.
Варіант 1. Скарга до Міністерства юстиції України
У скарзі необхідно:
зазначити реквізити оскаржуваного рішення державного реєстратора;
описати обставини, за яких власник дізнався про незаконну реєстрацію;
обґрунтувати порушення свого права;
зазначити, що договір оренди не підписувався та волевиявлення на передачу землі в оренду не було;
додати документи, які підтверджують викладені обставини;
сформулювати вимогу про скасування незаконного рішення державного реєстратора та відповідних реєстраційних наслідків у межах повноважень органу розгляду скарги.
Необхідно враховувати строки оскарження, встановлені статтею 37 Закону.
Варіант 2. Звернення до суду
Якщо між власником та орендарем існує спір щодо факту укладення договору, справжності підпису або наявності волевиявлення власника, належним способом захисту може бути звернення до суду.
Залежно від обставин справи позовні вимоги можуть стосуватися:
визнання договору оренди недійсним або встановлення факту його неукладення - залежно від правової природи порушення;
скасування рішення державного реєстратора;
припинення зареєстрованого права оренди та усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою.
Важливо правильно визначити предмет позову та сформулювати вимоги з урахуванням характеру порушення. Якщо власник взагалі не підписував договір, правова оцінка ситуації може відрізнятися від випадку, коли договір був укладений, але згодом оспорюється з інших підстав.
Як саме скасовується незаконний запис у Реєстрі?
Ключове значення має стаття 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Вона визначає порядок внесення відомостей до Державного реєстру прав та правові наслідки скасування рішень державного реєстратора або документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію. Зокрема, закон передбачає можливість внесення відповідних змін до Реєстру на підставі судового рішення або рішення Міністерства юстиції України, прийнятого в межах повноважень за результатами розгляду скарги.
Важливо! Державний реєстратор не має повноважень самостійно скасувати раніше проведену державну реєстрацію права оренди лише на підставі заяви власника про те, що договір підроблений. Так само не є достатньою підставою для автоматичного припинення права оренди лише факт звернення власника до поліції або відкриття кримінального провадження.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі