Речові права на землю: нові правила гри. У новому кодексі (Книга 3 «Речове право») акцент робиться на тому, що право власності має бути не лише на папері, а й у цифровому реєстрі.
- Земельний Фонд України
- 1 день тому
- Читати 3 хв
Чому у 2026 році земля без реєстрації в ДРРП - це вже не ваша земля?
Ще кілька років тому власник земельної ділянки міг спокійно сказати: «У мене є державний акт на землю - отже, я власник». У 2026 році цього твердження вже недостатньо. Сучасна модель земельних прав в Україні дедалі більше переходить від паперового підтвердження до єдиного цифрового простору, у якому право має бути не лише набуте, а й належним чином відображене в державних реєстрах.
І саме тут виникає принципове питання: Чи можна сьогодні вважати земельне право належно захищеним, якщо його немає у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно?
Відповідь потребує певного уточнення.
Ні, відсутність запису в ДРРП не означає автоматичної втрати права.
Але так - відсутність реєстрації сьогодні може фактично позбавити власника можливості повноцінно розпоряджатися землею, а в окремих випадках створює серйозні ризики доведення самого права та його пріоритету перед іншими особами.
Саме тому 2026 рік можна назвати черговим етапом переходу від «права на папері» до права, яке повинно бути видимим у державній інформаційній системі. Чинний Закон України № 1952-IV прямо визначає обов'язковість державної реєстрації прав у Державному реєстрі прав.
Більше того, загальне правило сьогодні сформульовано максимально чітко: речові права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають, змінюються та припиняються з моменту такої реєстрації. Це положення міститься у частині другій статті 3 Закону № 1952-IV. Тому для правочинів та прав, які виникають за сучасними правилами, реєстрація перестає бути просто технічним відображенням уже існуючого права. Вона стає юридично значущим елементом самого механізму виникнення та зміни речового права.
Що змінює новий Цивільний кодекс?
Проєкт нового Цивільного кодексу України посилює системний підхід до речових прав. Книга третя «Право речове» формує оновлену систему права власності та інших речових прав.
Не менш важлива Книга дев'ята «Публічність прав цивільних», яка відображає сучасний принцип: інформація про права на нерухомість має бути публічною та доступною для перевірки. Це означає поступовий перехід до моделі, у якій юридична визначеність права нерозривно пов'язана з його належним відображенням у державному реєстрі.
Що це означає для державного реєстратора?
Під час реєстрації права на землю необхідно перевірити не лише документ заявника, а й:
наявність земельної ділянки в ДЗК;
кадастровий номер;
відомості про раніше набуті права;
інформацію в ДРРП;
відповідність документів відомостям реєстрів;
відсутність суперечностей із уже зареєстрованими правами.
У 2026 році земля, право на яку не відображене в ДРРП, - це право, яке залишається в зоні підвищеного юридичного ризику. Особливо якщо йдеться про старі державні акти, документи радянського чи раннього пострадянського періоду, спадкування, зміну власника, поділ або об'єднання земельної ділянки.
Саме право може залишатися дійсним, але можливість розпорядитися ним, довести його перед третіми особами, оформити спадщину, провести наступну реєстраційну дію або здійснити цивільно-правову операцію дедалі більше залежить від того, наскільки коректно це право інтегроване у сучасну реєстрову систему.
І якщо Книга третя нового Цивільного кодексу формує сучасну систему речового права, то Книга дев'ята - «Публічність прав цивільних» - фактично формує іншу сторону цієї системи: право має бути не лише вашим - воно має бути юридично видимим.
Тому для власника землі сьогодні питання вже не тільки:
«Чи є у мене документ на землю?» А значно важливіше: «Чи бачить держава в реєстрі саме мене як власника цієї земельної ділянки?»
Саме на це питання варто отримати відповідь до того, як виникне потреба продати, подарувати, успадкувати, поділити або іншим чином розпорядитися земельною ділянкою.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі