Пролонгація договору оренди земельної ділянки
- anna.ros688
- 14 годин тому
- Читати 3 хв
«Вимагати поновлення договору оренди земельної ділянки державної власності може лише той орендар, який належним чином виконував свої обов’язки та має підтвердження цього факту».
Чи дійсно все так просто - розберімося детальніше.
Оренда землі - це засноване на договорі строкове та платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендарю для здійснення підприємницької або іншої діяльності.
Право оренди земельної ділянки виникає на підставі договору та передбачає строкове платне володіння і користування землею.
Договір оренди землі - це правочин, за яким орендодавець зобов’язується за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на визначений строк, а орендар - використовувати її відповідно до умов договору та вимог законодавства.
Після закінчення строку дії договору оренди землі орендар, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк. Такий порядок поновлення договору регулюється статтею 33 Закону України «Про оренду землі».
Орендар, який має намір скористатися переважним правом на поновлення договору, зобов’язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку дії договору у строк, визначений договором, але не пізніше ніж за один місяць до його закінчення.
До листа-повідомлення про поновлення договору оренди орендар обов’язково додає проєкт додаткової угоди.
Додаткова угода має бути укладена сторонами у місячний строк.
Частина восьма статті 33 Закону України «Про оренду землі» передбачає можливість поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах у разі відсутності письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку дії договору. При цьому закон не вимагає ухвалення окремого рішення орендодавця про поновлення договору.
Згода орендодавця в такому випадку вважається наданою за відсутності його письмових заперечень, що відповідає положенням частини третьої статті 205 Цивільного кодексу України (так звана «мовчазна згода»).
Водночас законодавством чітко не визначено строк, упродовж якого має бути фактично укладена додаткова угода про поновлення договору.
Договір оренди вважається поновленим за наявності сукупності таких юридичних фактів:
орендар продовжує користуватися земельною ділянкою;
орендар належно виконує умови договору, зокрема своєчасно та в повному обсязі сплачує орендну плату;
відсутній письмовий лист-повідомлення орендодавця про заперечення щодо поновлення договору;
орендар направив орендодавцю проєкт додаткової угоди про поновлення договору.
Орендодавець протягом одного місяця розглядає лист-повідомлення орендаря з проєктом додаткової угоди, перевіряє його відповідність вимогам законодавства, узгоджує істотні умови договору та, за відсутності заперечень, поновлює договір оренди. Якщо протягом цього строку орендодавець не направив заперечень, договір вважається поновленим на той самий строк.
Відмова в поновленні договору або безпідставне зволікання з укладенням додаткової угоди може бути оскаржене в судовому порядку.
З урахуванням особливостей процедури поновлення договорів оренди важливе значення має судова практика. Найпоширенішими підставами звернення орендарів до суду є такі ситуації:
1. Заперечення орендодавця надіслане в межах місячного строку, але отримане орендарем пізніше.
У такому випадку орендар має підстави для поновлення договору, оскільки ключовим є не дата відправлення заперечення, а дата його отримання орендарем. Це підтверджується судовою практикою та положеннями статті 33 Закону України «Про оренду землі».
2. Орендодавець заперечує факт користування земельною ділянкою після закінчення договору.
Для захисту своїх прав орендар може надати суду акт огляду земельної ділянки, складений комісією за участю представників орендаря, органу місцевого самоврядування та землевпорядника.
3. Зміна меж земельної ділянки.
У разі зміни меж орендованої земельної ділянки поновлення договору на підставі частини дванадцятої статті 33 Закону України «Про оренду землі» є неможливим.
4. Неналежне повідомлення про відмову в поновленні договору.
На практиці трапляються випадки, коли орган влади ухвалює рішення про відмову в поновленні договору, але не повідомляє про це орендаря. Верховний Суд у постанові від 06.12.2018 року у справі № 910/18875/17 дійшов висновку, що саме рішення без належного письмового повідомлення орендаря не вважається належним способом повідомлення.
Також у постанові Верховного Суду від 10.09.2018 року у справі № 920/739/17 зазначено, що законодавство не встановлює спеціальної форми заперечення орендодавця, однак воно обов’язково має бути доведене до відома орендаря у письмовій формі протягом одного місяця після закінчення строку дії договору.
Для отримання індивідуальної консультації звертайтесь за телефоном: +38 (067) 405 69 55 або пишіть на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти ваш Земельний Фонд України!
Коментарі