Право оренди як фінансовий актив: нові можливості земельного ринку
- anna.ros688
- 28 хвилин тому
- Читати 2 хв
Чи можна продавати право оренди на 10 років як фінансовий актив?
У сучасних умовах динамічного розвитку земельного ринку в Україні питання обігу прав на землю виходить на новий рівень. Для багатьох землекористувачів право оренди виступає не лише інструментом для здійснення господарської діяльності, але й розглядається як ліквідний фінансовий актив, який може бути об’єктом відчуження чи реалізації через продаж. Водночас юридична природа таких операцій має низку істотних особливостей, які залежать від форми власності на землю та умов укладеного договору.
Що каже закон?
Відповідно до Земельного та Цивільного кодексів, право оренди - це речове право на чуже майно. Ст. 7 ЗКУ описує таке право як загальну можливість «У разі відчуження права оренди земельної ділянки таке право переходить до особи, на користь якої воно відчужено».
Отже, закон дозволяє його відчуження (продаж), за умов:
Договірна свобода - відчуження права оренди можливе лише тоді, коли це прямо прописано у вашому договорі з власником.
Приватна власність - якщо земля приватна, ви можете продати право оренди, якщо в договорі немає прямої заборони, зазвичай для цього потрібна письмова згода орендодавця.
Державна та комунальна земля - тут діє жорстке правило - продаж права оренди зазвичай заборонений, за винятком випадків, коли це відбувається через аукціони або разом із продажем нерухомості на цій ділянці (ст. 8-1 Закону України «Про оренду землі»).
Юридичний алгоритм продажу:
На відміну від суборенди, де ви залишаєтесь відповідальним перед власником, продаж (відчуження) - це повна заміна орендаря у зобов'язанні.
Аудит договору - перевірте наявність пункту про можливість відчуження права без додаткової згоди власника.
Оцінка активу - розрахуйте вартість права, враховуючи очікуваний прибуток за наступні 10 років.
Укладання договору - оформлюється договір купівлі-продажу права або договір про заміну сторони. Угода обов’язково має бути письмовою та посвідченою нотаріусом.
Повідомлення власника - навіть якщо згода власника не потрібна, ви зобов'язані письмово повідомити його про продаж протягом 5 днів (ст. 8-1 та ст. 8-2 Закону України «Про оренду землі»)
Реєстрація - нове право оренди має бути обов'язково зафіксоване в Державному реєстрі речових прав.
Як не втратити актив: практичні поради
Перетворення оренди на «фінансовий інструмент» має свої ризики, які варто врахувати:
Ризик анулювання - якщо основний договір оренди буде розірваний (наприклад, через нецільове використання землі), ваш «фінансовий актив» миттєво зникає.
Переважне право - при продажу слід враховувати переважне право власника або інших осіб, якщо воно зафіксовано в документах.
Податкове навантаження - для фізичних осіб дохід від продажу права оренди оподатковується як інвестиційний прибуток, а для юридичних осіб - як операція з нематеріальним активом (ПДВ та податок на прибуток)ст. 164 Податкового кодексу України.
Важливо!
Право оренди на довгий строк - це готовий інструмент для залучення капіталу в бізнес без втрати контролю над ним. Проте будь-яка юридична помилка в тексті договору або процедурі повідомлення власника може зробити таку угоду нікчемною.
Для отримання індивідуальної консультації звертайтесь за телефоном: +38 (067) 405 69 55 або пишіть на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти ваш Земельний Фонд України!
Коментарі