top of page

Несвоєчасне повідомлення орендаря про намір поновлення договору

Несвоєчасне повідомлення орендаря про намір поновлення договору є самостійною та достатньою підставою для відмови в поновленні договору оренди землі (ВС/КГС у справі № 910/7864/20 від 03.11.2021р)

Фабула судового акту: Під час виконання сторонами договору оренди землі своїх обовязків потрібно бути дуже пильними до строків, що в у ньому вказані. Недотримання цих строків може стати причиною втрати орендарем землі. Час звернення до орендодавця за поновленням договору оренди повинен відповідати тим строкам, які вказані в договорі оренди землі, або слід застосовувати ч. 2 ст. 33 ЗУ "Про оренду землі".

Предметом розгляду справи було порушене право на поновлення договору оренди, відповідно позовні вимоги обґрунтовані визнанням договору оренди земельної ділянки поновленим, а додаткової угоди до нього укладеною.

Між ТОВ «Будівельна компанія "Міськжитлобуд" та Київською міськрадою укладено договір оренди земельної ділянки. Товариство користувалося земельною ділянкою комунальної форми власності на праві договору оренди, укладеного строком на 5 років. Відповідно до підпункту 11.7 договору оренди землі строк оренди сплив 24.03.2020. Відповідно до його умов, після закінчення строку договору орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. Для цього орендар повинен не пізніше ніж за 3 місяці до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

За два місяці до спливу строку оренди, орендар звернувся до орендодавця з клопотанням про продовження строку договору.

Товарситво вважало, що оскільки він продовжив користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору, а міськрада впродовж місяця після спливу цього строку не заперечила проти його поновлення, останній є поновленим на тих самих умовах і на той самий строк в силу закону.

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що позивач дотримався встановленого ст.33 ЗУ "Про оренду землі" порядку поновлення договору оренди, звернувшись до відповідача до закінчення строку дії договору з метою реалізації переважного права на його поновлення з відповідною заявою та проєктом додаткової угоди. Проте додаткова угода між сторонами укладена не була. Однак після закінчення строку дії договору позивач продовжив користуватись земельною ділянкою та сплачувати орендну плату за відсутності заперечень відповідача проти продовження договору як протягом місяця, так і після завершення місячного строку після закінчення договору, що є підставою для поновлення договору оренди відповідно до ч. 6 ст. 33 ЗУ «Про оренди землі».

Суди першої та апеляційної інстанцій ухвалили рішення на користь Товариства. Визнано укладеною додаткову угоду до договору оренди, суди вважали, що він має право на поновлення договору оренди землі, бо відповідно до ч.2 ст.33 ЗУ «Про оренди землі» повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на поновлення договору оренди землі на новий строк та продовжив користуватись земельною ділянкою.

Судове рішення, з посиланням на правовий висновок Великої палати ВС у справі №№594/376/17-ц, мотивований тим, що позивач до закінчення строку дії договору звертався до відповідача з метою поновлення договору оренди, долучивши проект додаткової угоди, а отже, виконав свій обов’язок повідомлення орендодавця про намір поновити договір, проте відповіді від відповідача на своє звернення не отримав. У той же час позивач продовжував користуватись земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди, сплачував орендну плату та протягом одного місяця як після звернення позивача, так і після закінчення строку дії договору від відповідача не надходило заперечень у поновленні договору та ним не прийнято рішення про відмову в поновленні договору, внаслідок чого в силу приписів ч.6 ст.33 «Про оренди землі» договір вважається поновленим на новий строк.

Суди попередніх інстанцій прийшли до висновків, що недотримання позивачем встановленого договором строку для звернення до відповідача (мав звернутись за 3 місяці, а звернувся за 2місяці) не має істотного значення для вирішення даного спору.

Не погодившись із висновками судів попередніх інстанцій міська рада оскаржила їх до Верховного Суду. Під час розгляду справи, Верховний Суд досліджував питання дотримання орендарем реалізації переважного права таким чином:

  1. Чи дотримався позивач процедури поновлення оренди землі, передбаченою ст.33 закону №161-XIV та договором оренди в частині строку звернення до орендодавця;

  2. Якщо не дотримався, то чи є таке порушення істотним, тобто таким, що виключає можливість поновлення договору оренди.

Суди невірно застосували ч.6 ст. 33 ЗУ «Про оренду землі», а саме — без врахування висновків ВП ВС у справах №№594/376/17-ц,313/350/16-ц, 159/5756/18, 709/433/17, ВС у справах №№910/8798/18, 911/1707/15, 908/21/18 та не встановили існування сукупності юридичних фактів, необхідних для поновлення договору оренди землі, насамперед належного виконання орендарем умов договору оренди та своєчасного повідомлення орендодавця про намір поновлення договору.

Суди проігнорували позицію ВС у справах №№594/376/17-ц, 530/212/17, 915/1003/20 щодо пріоритетності та присічності встановленого договором строку для повідомлення орендодавця про намір скористатись переважним правом на поновлення договору відповідно до ч.2 ст.33 ЗУ «Про оренди землі», який був порушений позивачем.

У разі неналежного виконання орендарем умов договору оренди сама по собі відсутність заперечень орендодавця не спричиняє поновлення договору в силу закону; встановлення обставин належного виконання орендарем обов’язків за договором оренди є обов’язковим при вирішенні даного спору, а тягар доведення таких обставин покладений на позивача.

Порушення орендарем встановленого договором оренди строку для звернення до орендодавця з повідомленням про намір поновити договір унеможливлює задоволення позову про поновлення договору на підставі ч.6 ст.33 ЗУ «Про оренди землі».

Позивач не дотримався процедури поновлення оренди і таке порушення є істотним та виключає можливість поновлення оренди. Реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена ч.1 ст.33 ЗУ «Про оренди землі», можлива лише за умови дотримання обома сторонами договору оренди встановленої цією нормою процедури і строків.

ВП ВС у постанові від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 зауважила, що незалежно від того, чи бажають сторони змінити умови оренди на майбутнє, покладення на орендаря обов’язку з надсилання листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі з проектом відповідної додаткової угоди до спливу строку цього договору є вигідним для обох сторін і не є надмірно обтяжливим для будь-кого з них. Якщо орендар розраховував на відсутність потенційних орендарів (про яких орендодавець не зобов’язаний повідомляти) та завчасно не надіслав орендодавцеві лист-повідомлення про поновлення договору оренди землі, а просто продовжив користуватися земельною ділянкою після спливу строку цього договору, він втрачав право оренди та ризикував отримати відмову орендодавця в укладенні нового договору оренди землі.

Отже, дійсний орендар, який добросовісно виконував свої обов’язки за договором оренди землі, маючи намір реалізувати переважне право перед іншими особами на продовження орендних правовідносин, зобов’язаний до закінчення строку оренди землі (у строки, визначені ч.2 ст.33 ЗУ «Про оренди землі» або договором оренди) повідомити про це орендаря та надіслати проект додаткової угоди.

Таким чином, користуючись свободою договору, сторони мають можливість врегулювати строк звернення на власний розсуд, і у такому разі він має перевагу стосовно строку, зазначеного у ст.33 ЗУ «Про оренди землі».

Умови договору оренди передбачали обов’язок орендаря не пізніше 3 місяців до закінчення строку договору звернутися до орендодавця з пропозицією підписати додаткову угоду, який ним було порушено, оскільки він звернувся до орендодавця за два місяці до закінчення строку договору. Таке порушення ВС визнав істотним і таким, що унеможливлює поновлення договору оренди, виходячи із загальновстановлених цивільним законодавством принципів виконання договірних зобов’язань, зокрема, наведених нижче.

У зв’язку з тим, що несвоєчасне повідомлення орендаря про намір поновлення договору є самостійною та достатньою підставою для відмови в задоволенні заявленого позову.

Інформація з інтернету

Не забувайте, що професійна правова допомога допоможе запобігти ризикам для сторін, захистити їх від неправомірних дій та позбавити від неприємних ситуацій.

      Щодо отримання консультацій та послуг можна звернутись до нашого адміністратора https://www.facebook.com/profile.php?id=100000061951018 написавши в особисті повідомлення, або зателефонувати за номером +380674056955

Все буде Україна!

Також долучайтеся до нас у соціальних мережах:

Наш сайт  https://www.zemfond.net

283 просмотра0 комментариев
bottom of page