Підпис у договорі не мій: що робити, якщо вашу землю здали в оренду без вашого відома?
- Земельний Фонд України
- 2 дні тому
- Читати 4 хв
Ситуація, коли власник земельного паю випадково дізнається, що його земля вже кілька років офіційно перебуває в оренді у якогось агрохолдингу чи фермера, на жаль, не є рідкістю. Коли ж оригінал договору потрапляє до рук, виявляється найгірше: у графі «Підпис орендодавця» стоїть не ваш.Підробка підпису на договорі оренди землі - це не просто цивільний спір, а серйозне правопорушення, яке позбавляє вас права вільно розпоряджатися своїм майном та отримувати реальну ринкову плату.Що робити у такій ситуації та як повернути контроль над грошима та землею і які юридичні кроки є найефективнішими - ми розібралися нижче!
Головна презумпція: чи дійсний договір без вашого підпису?
З погляду ст. 203, 215 Цивільного кодексу України, правочин є обов'язковим до виконання лише тоді, коли він виражає справжнє волевиявлення сторони. Тому, якщо ви не підписували договір, вашого волевиявлення не було. Більше того, у Постанові ВП ВС, 16.06.2020, справа N 145/2047/16-ц (провадження N 14-499цс19), N у реєстрі 90933484 чітко викладено позицію: «підпис є невід'ємним елементом, реквізитом письмової форми договору, а наявність підписів має підтверджувати наміри та волевиявлення учасників правочину, а також забезпечувати їх ідентифікацію (пункт 7.11 постанови). Та більше, «Якщо сторони згоди щодо істотних умов договору оренди землі не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини (пункт 7.17 постанови).
Правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено (пункт 7.18 постанови)».Отже, договір, який не підписаний однією зі сторін, вважається неукладеним (таким, що не відбувся), тому його навіть не завжди потрібно визнавати «недійсним» через суд - достатньо заявити позов про витребування земельної ділянки з незаконного володіння або усунення перешкод у користуванні нею.Проте, оскільки в Державному реєстрі речових прав уже стоїть відмітка про реєстрацію оренди, «автоматично» цей запис не зникне. Доведеться діяти активними юридичними методами.
Стратегія дій: два шляхи вирішення проблеми
Залежно від цілей власника землі (просто повернути пай, отримати компенсацію чи покарати винних), можна обрати кримінальний або судово-цивільний шлях. Найчастіше їх комбінують.
Шлях №1. Судовий через цивільний процес, метою якого є - скасувати реєстрацію оренди в Реєстрі прав та повернути ділянку.
Найперше необхідно отримати витяг з Реєстру речових прав, так званий збір первинних даних. Зробіть офіційний запит через ЦНАП або кабінет електронних сервісів, щоб дізнатися: хто саме зареєстрував оренду, коли, на який строк і на підставі якого саме документа.
Друге - затребування копії договору, або досудовий етап. Зверніться до орендаря з письмовою вимогою надати копію договору. Якщо вони ігнорують - копію договору ваш адвокат зможе витребувати через клопотання вже під час судового процесу.
Третє - подання позову до суду, або ініціювання процесу. Подається позов до суду за місцем знаходження земельної ділянки. Формулювання вимог залежить від нюансів, але зазвичай це «усунення перешкод у користуванні майном шляхом скасування рішення про державну реєстрацію прав».
Четверте - проведення почеркознавчої експертизи, яка є ключовим доказом. Це головний етап, у суді подається клопотання про призначення судово-почеркознавчої експертизи. Експерту нададуть оригінал оскаржуваного договору та зразки вашого реального підпису. Лише офіційний висновок експерта про те, що підпис виконано іншою особою, є стовідсотковим квитком до перемоги.
П’яте - вилучення запису з Реєстру - виконання рішення. Після того, як рішення суду набере законної сили, державний реєстратор (або нотаріус) видаляє запис про оренду з Державного реєстру.
Шлях №2. Кримінальний процес - звернення до поліції!
Підробка документів підпадає під дію статті 358 Кримінального кодексу України(Підроблення документів, печаток, штампів та бланків, збут чи використання підроблених документів).Ви маєте право подати заяву про вчинення кримінального правопорушення до поліції. У межах кримінального провадження слідчий також призначить почеркознавчу експертизи за рахунок держави.
Плюс - експертиза для вас буде безкоштовною.
Мінус -кримінальні справи щодо паїв можуть тягнутися роками, і це не блокує автоматично право оренди фермера в цивільному полі. Тому кримінальний трек зазвичай використовують як додатковий важіль тиску на недобросовісного орендаря.
Пастка «мовчазної згоди»: коли суд може відмовити?
Навіть якщо підпис підроблений, існують обставини, через які власник може програти суд.
Про це потрібно знати заздалегідь:
Отримання орендної плати. Якщо підпис не ваш, але фермер щороку справно скидав вам гроші на картку (або ви розписувалися у відомостях про отримання грошей готівкою чи зерном), суд може розцінити це як схвалення правочину (стаття 241 ЦКУкраїни). Якщо ви брали гроші - значить, погоджувалися з умовами, навіть якщо сам папірець не підписували.
Строки позовної давності. Загальна позовна давність становить 3 роки. Строк починається від дня, коли ви дізналися або могли дізнатися про порушення свого права. Якщо договір уклали у 2018 році, а ви весь цей час мовчали, хоча знали, що техніку на ваше поле ганяє конкретний холдинг, суд може відмовити у позові через пропуск строків.
Підсумок для власників паїв!!!
Якщо ви виявили «самозахват» землі через підроблений договір:
Не панікуйте і не беріть жодних грошей/подарунків, щоб це не трактували як згоду на оренду.
Збирайте докази і готуйтеся до судово-почеркознавчої експертизи - це єдиний залізобетонний аргумент, який визнають українські суди.
Висновок! Земля - це цінний актив, особливо в умовах працюючого ринку землі. Захищати його від «сірих» схем - прямий обов'язок і право кожного власника.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі