Друзі, якщо Вам цікаві земельні питання, то підписуйтеся на наш канал та будьте першими, хто дізнається всі актуальні новини. Також не забувайте ставити лайки та коментувати наші відео! Команда «Земельного фонду України» створена для того, щоб допомогти кожному з вас вирішити земельні питання!
Дата закінчення строку дії договору оренди землі доволі часто була та залишається предметом спірних ситуацій. Це зумовлено тим, що тривалий час договір оренди передбачав лише строк його дії, який був «прив’язаний» до дати укладання (набрання чинності) такого договору.
Звичайно, якщо сторони в договорі зазначили конкретний момент початку перебігу та припинення дії зазначеного договору (наприклад, «Договір набуває чинності з моменту його підписання та діє до 31 грудня 2024 року»), то жодних питань із датою припинення договору не виникає.
Проте, якщо договір оренди землі таких граничних термінів не містить, то відлік строку дії договору оренди землі залежить від того, коли був підписаний такий договір – до 01.01.2013 р. чи після цієї дати.
1.Договір підписано та зареєстровано до початку 2013 року
Відповідно до ст. 18 Закону України «Про оренду землі», яка діяла до 01.01.2013, договір оренди землі набуває чинності після його державної реєстрації. А згідно зі ст. 20 зазначеного Закону, укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації.
Водночас ч. 3 ст. 640 Цивільного кодексу України, яка була чинною до 01.01.2013, передбачала, що договір, який підлягає державній реєстрації, є укладеним із моменту його державної реєстрації.
Велика Палата Верховного Суду у постановах від 15.01.2020 р. у справі. № 322/1178/17 зазначила, що для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди землі має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій.
При цьому оскільки відповідно до ч. 2 ст. 631 ЦКУ дати укладення договору та набрання ним чинності збігаються, датою укладення договору оренди земельної ділянки на той час є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше.
Таким чином, відлік строку дії договору оренди землі, укладеного та зареєстрованого до 01.01.2013 р., розпочинається з дати його державної реєстрації.
2. Договір підписаний сторонами після 01.01.2013 р. і до 16.01.2020 р.
Починаючи з 01.01.2013 р. законодавство щодо розглядуваного питання докорінно змінилось. Зокрема:
дата укладення та строк дії договору є істотними умовами договору оренди землі (ч. 1 ст. 15 Закону № 161);
договір оренди землі є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору (ч. 1 ст. 638 Цивільного кодексу України, далі – ЦКУ);
моментом укладення договору оренди землі є дата одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції (ч. 1 ст. 640 ЦКУ).
Тобто з 01.01.2013 р. відлік строку дії договору розпочинався з дати його підписання. А ось право оренди виникало з моменту реєстрації права оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі – Держреєстр прав).
Верховний Суд у постанові від 02.10.2020 р. у справі № 912/3295/18 зазначив, що право оренди виникає з моменту реєстрації цього права, земля вважається переданою з моменту державної реєстрації права оренди. Натомість це не свідчить про те, що сам договір, для якого визначені загальні правила набрання чинності, набирає чинність з моменту реєстрації права.
Дійсно, орендар не може до реєстрації права оренди реалізовувати законно своє право оренди, проте реєстрація права є у зоні відповідальності орендаря, який уклавши договір оренди, що набрав чинності за загальним правилом після підписання (якщо сторони не передбачили іншого в договорі), самостійно реєструє своє право та отримує всі повноваження користувача земельної ділянки на підставі договору оренди.
3. Договір підписаний сторонами після 16.01.2020 р.
З 16.01.2020 р. ст. 15 та 19 Закону України «Про оренду землі» передбачають обов’язковість визначення не лише строку дії договору оренди, а й дати його укладання. Також визначено, що дата закінчення дії договору оренди обчислюється від дати його укладення, тому щодо договорів, укладених після 16.01.2020 р., не має виникати проблеми визначення дати їх закінчення.
Таким чином, задля уникнення у майбутньому спорів щодо дати закінчення строку дії договору краще прописувати відповідний конкретний граничний термін, наприклад: «Договір діє до 31 грудня 2024 року включно».
Друзі, не забувайте підписуватись на наш канал, ставити лайки та коментувати відео. З нами Ви будете в курсі всіх земельних нюансів та нововведень.
Задавайте питання у коментарях, звертайтеся за консультаціями та замовляйте послуги.
Дякую за увагу! Намагався, щоб цей ефір був вам корисним! Кожному з вас бажаю успіхів у земельних справах та, звісно, якнайшвидшого миру
Слава Україні!