Нікчемність договорів оренди укладених з іноземцями на земельну ділянку сільськогосподарського призначення, отриманої іноземцем у спадщину і не відчужену протягом року

Рішенням Радивилівського районного суду Рівненської області від 05 лютого 2024 року було задоволено позов керівника Дубенської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Головного управління Держгеокадастру в Рівненській області та припинено громадянці російської федерації ОСОБА_1 право власності на земельну ділянку з цільовим призначенням: для ведення особистого селянського господарства, площею 3,2504 га, кадастровий номер 0039 (реєстраційний номер 1482545056258), що розташована на території Радивилівської міської ради (колишньої сільської ради) Дубенського району Рівненської області, шляхом її конфіскації на користь держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області та продажу на земельних торгах.

Припинено дію договору оренди землі № 412, укладеного 15 жовтня 2008 року між ОСОБА_2 та ТОВ, правонаступником якого є ТОВ, зареєстрованого 26 грудня 2008 року в Радивилівському районному відділі Рівненської регіональної філії ДП «Центр ДЗК», предметом якого є земельна ділянка площею 3,2504 га, кадастровий номер 0039 (реєстраційний номер 1482545056258), додатку до договору оренди від 20 жовтня 2008 року, додаткових угод до договору оренди від 03 січня 2013 року, від 08 листопада 2018 року, від 31 грудня 2021 року, орендодавцем у яких на даний час виступає ОСОБА_1 . Припинено ТОВ, правонаступником якого є ТОВ, право оренди земельної ділянки з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, площею 3,2504 га, кадастровий номер 0039 (реєстраційний номер 1482545056258). Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що ОСОБА_1 , будучи іноземцем, упродовж року після набуття права власності на земельну ділянку сільськогосподарського призначення (з 11 вересня 2018 року по цей час) не відчужила її, у зв`язку із чим право власності на спірну земельну ділянку підлягає припиненню шляхом її конфіскації за рішенням суду на користь держави в особі Головного управління Держгеокадастру у Рівненській області як уповноваженого органу на здійснення функцій держави у цих правовідносинах.

При цьому, суд звернув увагу на те, що про відсутність у відповідачки наміру виконати обов`язок з відчуження спірної земельної ділянки свідчать додаткові угоди до договору оренди землі від 15 жовтня 2008 року № 412, укладені нею 08 листопада 2018 року та 31 грудня 2021 року з ТОВ. Враховуючи заявлену прокурором позовну вимогу про конфіскацію земельної ділянки, що належить на праві приватної власності громадянці російської федерації, та яка у подальшому підлягає продажу на земельних торгах, суд першої інстанції дійшов до висновку, що права попереднього власника та обов`язки третіх осіб на цю землю (право оренди ТОВ) не можуть перейти до нового власника земельної ділянки, а тому договір оренди землі від 15 жовтня 2008 року, додаткові угоди до договору оренди від 03 січня 2013 року, 08 листопада 2018 року та 31 грудня 2021 року та право користування ТОВ (правонаступника ТОВ) на земельну ділянку з кадастровим номером 0039 підлягають припиненню за рішенням суду.

Не погодившись із вказаним рішенням суду в частині вирішення позовних вимог про припинення дії договору оренди землі, додаткових угод до нього та припинення права оренди, ТОВ звернулось до суду з апеляційною скаргою. Постановою Рівненського апеляційного суду від 05 вересня 2024 року апеляційну скаргу ТОВ задоволено частково. Рішення Радивилівського районного суду Рівненської області від 05 лютого 2024 року в оскаржуваній частині скасовано, у задоволенні позовних вимог про припинення дії договору оренди землі та припинення права оренди відмовлено. Апеляційний суд вважав помилковими висновки суду першої інстанції в частині вирішення позовних вимог про припинення дії договору оренди землі, додаткових угод до нього та припинення права оренди, зазначивши, що орендодавцем земельної ділянки як фізичною особою може бути виключно громадянин України. ОСОБА_1 є громадянкою російської федерації, а тому національним законодавством вона не була наділена повноваженнями укладати договори оренди землі сільськогосподарського призначення. На думку суду апеляційної інстанції, додаткові угоди від 08 листопада 2018 року та від 31 грудня 2021 року до договору оренди землі № 412 від 15 жовтня 2008 року, які укладені між громадянкою російської федерації ОСОБА_1 і ТОВ, порушують публічний порядок, оскільки стосуються земель сільськогосподарського призначення як особливо цінної категорії, що є національним багатством і перебуває під особливою охороною держави, власником якої була громадянка іноземної держави, якій вимогами закону заборонено передавати її в оренду, тому ці правочини є нікчемними.

Внаслідок нікчемності вказаних правочинів щодо оренди земельної ділянки у ОСОБА_1 і ТОВ не виникло відповідних суб`єктивних прав та обов`язків щодо оренди, крім тих наслідків, що пов`язані з їх недійсністю. 12 березня 2025 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суд у справі № 568/823/23 провадження № 61-13216св24 ухвалив Постанову Касаційні скарги Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Трипілля» та першого заступника керівника Рівненської обласної прокуратури залишити без задоволення.

Постанову Рівненського апеляційного суду від 05 вересня 2024 року залишити без змін. У справі, яка переглядається, встановлено, що ОСОБА_1 є громадянкою російської федерації, тому національним законодавством України вона не наділена правом на укладання договорів оренди землі сільськогосподарського призначення. Частиною першою статті 13 Конституцію України встановлено, що земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону (стаття 14 Конституції України). Згідно з частинами першою, другою статті 228 ЦК України правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним. Правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.

Виділяючи правочин, що порушує публічний порядок, як окремий вид нікчемних правочинів, ЦК України керується змістом самої протиправної дії, її антисоціальним характером, а також значущістю порушених прав і свобод людини та громадянина внаслідок вчинення такого правочину. Подібні висновки викладено у постановах Верховного Суду від 02 липня 2020 року у справі № 910/4932/19, від 25 березня 2021 року у справі № 911/2961/19, від 31 січня 2024 року у справі № 461/8830/17, від 16 лютого 2024 року у справі № 917/1173/22. У статті 216 ЦК України зазначено, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. Вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину може бути пред`явлена будь-якою заінтересованою особою.

Суд може застосувати наслідки недійсності нікчемного правочину з власної ініціативи. Установивши, що додаткові угоди від 08 листопада 2018 року та від 31 грудня 2021 року до договору оренди землі № 412 від 15 жовтня 2008 року, укладені між відповідачкою і ТОВ, порушують публічний порядок, оскільки стосуються землі сільськогосподарського призначення як особливо цінної категорії, що є національним багатством і перебуває під особливою охороною закону, власником спірної земельної ділянки була громадянка іноземної держави, якій вимогами закону заборонено передавати таку земельну ділянку в оренду, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку, що ці правочини є нікчемними.

При цьому слід приймати до уваги, що додаткова угода є правочином, що вносить зміни до вже існуючого договору. І саме до додаткової угоди можуть застосовуватись, зокрема, положення про нікчемність. До близьких за змістом висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 31 травня 2021 року у справі N 917/265/18. Оскільки внаслідок нікчемності зазначених правочинів у ОСОБА_1 та ТОВ, правонаступником якого є ТОВ , не виникло відповідних суб`єктивних прав та обов`язків, пов`язаних з орендою земельної ділянки з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, площею 3,2504 га, кадастровий номер 0039, крім тих наслідків, що пов`язані з їх недійсністю, суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позову в частині вимог про припинення дії договору оренди землі, додаткових угод до нього та припинення права оренди.

При цьому, необхідно враховувати, що оскільки додаткові угоди від 08 листопада 2018 року та від 31 грудня 2021 року до договору оренди землі № 412 від 15 жовтня 2008 року є нікчемними, то строк дії вказаного договору оренди землі закінчився зі спливом 15 років, визначених у первісній редакції цього договору (з урахуванням додатку, укладеного 20 жовтня 2008 року між ОСОБА_4 та ТОВ). Таким чином, національним законодавством не передбачено право іноземних громадян на укладення договорів оренди на земельні ділянки сільськогосподарського призначення і у разі не відчуження такої земельної ділянки протягом року така земля підлягає конфіскації.

Рекомендуємо до перегляду відео «ЯК ВНЕСТИ ЗМІНИ ДО ДОГОВОРУ ОРЕНДИ ЗЕМЛІ? 🤔 Форма внесення змін до договору оренди землі // ЗФУ» від «Земельного фонду України». Переглянути на YouTube.

Для отримання індивідуальної консультації звертайтесь за телефоном: +38 (067) 405 69 55 або пишіть на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.

 Завжди раді вам допомогти ваш Земельний Фонд України!

Telegram | Facebook | YouTube | Instagram | Тікток | Viber-канал