Міф про «безстроковий» емфітевзис приватних земель: що насправді каже закон
У практиці земельних правовідносин досі зустрічається твердження, що емфітевзис на приватну земельну ділянку можна встановити безстроково, проте для сучасних договорів це твердження є помилковим.
Емфітевзис - це речове право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Воно виникає на підставі договору між власником земельної ділянки та землекористувачем і підлягає державній реєстрації.
Ключовим є Закон України № 2498-VIII від 10 липня 2018 року, яким було змінено статтю 102-1 Земельного кодексу України.
З 1 січня 2019 року максимальний строк емфітевзису становить 50 років незалежно від форми власності земельної ділянки = державної, комунальної чи приватної. Чинна редакція частини шостої статті 102-1 ЗК України прямо встановлює таке обмеження.
Тому сьогодні укладення нового договору емфітевзису приватної земельної ділянки на 100 чи 200 років не відповідає встановленому законом максимальному строку.
Але звідки взявся «емфітевзис на 100 років»?
Це питання має важливе практичне значення, оскільки значна кількість таких договорів укладалася до 1 січня 2019 року. До внесення відповідних змін законодавство не встановлювало максимального 50-річного строку для емфітевзису на земельні ділянки приватної власності. Верховний Суд у своїй практиці прямо зазначав, що на момент укладення відповідних договорів законодавство не містило такого обмеження щодо приватних земель.
Тому сам по собі факт, що старий договір емфітевзису був укладений, наприклад, на 100 років, не означає автоматично його недійсність. Для оцінки такого договору необхідно встановлювати дату його укладення, момент виникнення речового права та законодавство, чинне на відповідний момент. Верховний Суд саме з урахуванням цих обставин розглядав спори щодо договорів, укладених до 2019 року.
Тому твердження «емфітевзис на приватну землю можна оформити безстроково» сьогодні є юридично некоректним.
Для договорів, що укладаються зараз, діє чітке правило: строк емфітевзису не може перевищувати 50 років.
Водночас договори, укладені до 1 січня 2019 року на 100, 200 років або на невизначений строк, потребують окремого правового аналізу. Автоматично поширювати на них сучасне 50-річне обмеження без урахування моменту виникнення права та законодавства, чинного на той час, неправильно. Судова практика Верховного Суду це підтверджує.
Саме тому перед укладенням або оскарженням договору емфітевзису необхідно перевіряти не лише його строк, а й дату укладення, редакцію законодавства на відповідний момент, зміст договору та відомості про державну реєстрацію речового права.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі