Емфітевзис чи оренда: у чому ризик довгострокових угод на 50 років
- Земельний Фонд України
- 2 години тому
- Читати 2 хв
Укладення угоди на пів століття часто здається ідеальним рішенням: агробізнес має стабільність для інвестицій, а власник - гарантований дохід або солідну суму на руках. Проте 50 років - це дуже великий строк, за який змінюються економічні реалії, валюти, технології та навіть кілька поколінь власників.
Перед укладенням довгострокового договору важливо розуміти, яке саме право набуває землекористувач і які наслідки це матиме для власника земельної ділянки.
Оренда землі - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою. Право оренди є речовим правом та підлягає державній реєстрації. Умови, розмір і строки внесення орендної плати визначаються договором з урахуванням вимог законодавства.
Емфітевзис - це речове право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. На відміну від оренди, право емфітевзису за загальним правилом може відчужуватися, якщо інше не випливає з установлених законом обмежень.
У чому полягають основні ризики довгострокових договорів?
Ризик знецінення одноразової виплати
Якщо за емфітевзис власник отримує всю плату наперед, він фактично фіксує економічну вигоду від земельної ділянки на момент укладення договору. Через 10–20 років ринкова вартість землі та економічні умови можуть істотно змінитися, однак власник уже не матиме можливості переглянути отриману суму лише через зростання вартості землі.
Тривале обмеження можливості власника користуватися землею
Власник залишається власником земельної ділянки, однак протягом строку дії зареєстрованого речового права іншої особи його можливості щодо самостійного використання земельної ділянки є обмеженими. Саме тому 50-річний строк - це рішення, яке необхідно оцінювати не лише з позиції сьогоднішньої вигоди, а й з урахуванням інтересів майбутніх власників.
Зміна особи користувача
У випадку емфітевзису необхідно враховувати можливість переходу самого права до іншої особи у випадках, передбачених законом. Тому особа, яка фактично користуватиметься землею через кілька років, може відрізнятися від тієї, з якою власник укладав договір.
Ризик погіршення стану земельної ділянки
За тривалого сільськогосподарського використання важливо забезпечити належне використання земель та збереження їх родючості.Тому договір має містити чіткі положення щодо обов'язків землекористувача, дотримання вимог земельного законодавства, відповідальності за заподіяння шкоди та порядку фіксації стану земельної ділянки.
Спадковий аспект
За 50 років власник земельної ділянки може змінитися декілька разів. Спадкоємці набудуть право власності на землю, однак чинне право користування не припиниться лише через зміну власника. Тому земельна ділянка може перейти у спадщину вже з чинним довгостроковим правом користування, що фактично обмежуватиме можливість нового власника використовувати її на власний розсуд.
Що варто врахувати до підписання договору?
Перед укладенням договору на 50 років необхідно детально врегулювати:
строк та порядок припинення права;
розмір і порядок внесення плати;
механізми перегляду платежів, якщо це допускається обраною правовою конструкцією;
порядок використання земельної ділянки;
вимоги щодо збереження родючості ґрунтів;
відповідальність за погіршення стану земельної ділянки;
можливість та порядок передачі права іншій особі;
порядок дій у разі зміни власника земельної ділянки.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі