Конвалідація або визнання дійсним договору
- Земельний Фонд України
- 1 день тому
- Читати 3 хв
Часто трапляються випадки, коли люди домовляються між собою про купівлю-продаж земельної ділянки, будинку чи іншого нерухомого майна шляхом укладення простого письмового договору або, що ще частіше, лише за усною домовленістю.
Чому так стається?
Причинами можуть бути небажання витрачати кошти на нотаріальне посвідчення договору (удавана економія), відсутність належним чином оформлених документів, що підтверджують право власності на майно, або інші обставини.
У результаті одна зі сторін у подальшому, як правило, ухиляється від укладення договору та його нотаріального посвідчення.
Що робити в такому випадку покупцю, який має лише «журавля в небі» та нереалізовані наміри?
У такому випадку доцільно звернутися до суду з позовом про визнання договору купівлі-продажу дійсним.
Судова практика з власного юридичного кейсу
Справа № 682/171/26
Рішенням Славутського міськрайонного суду Хмельницької області від 12 червня 2026 року позовні вимоги були задоволені, а договір купівлі-продажу житлового будинку з підвалом визнано дійсним.
Справа № 130/318/24
Рішенням Жмеринського міськрайонного суду Вінницької області позовні вимоги також були задоволені, а договір купівлі-продажу житлового будинку визнано дійсним.
В обох випадках суди визнавали договори дійсними за наявності чотирьох обов’язкових умов, які позивачі довели в суді:
Узгодження всіх істотних умов договору. Сторони домовилися про всі ключові умови договору (предмет, ціну, строки тощо).
Наявність письмових доказів. Листування, розписки, попередні договори чи інші документи підтверджували досягнення домовленостей.
Повне або часткове виконання договору. Хоча б одна зі сторін виконала свої зобов’язання (наприклад, здійснила оплату або передала майно).
Ухилення однієї зі сторін від нотаріального посвідчення договору.
У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16 (провадження № 61-9087св21) зазначено, що визнання договору дійсним (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається лише щодо нікчемних правочинів, для яких недодержання нотаріальної форми є підставою їх нікчемності.
Конвалідація можлива лише за наявності таких умов:
досягнення сторонами згоди щодо всіх істотних умов договору;
наявність письмових доказів досягнення такої домовленості;
повне або часткове виконання договору;
ухилення однієї зі сторін від нотаріального посвідчення договору.
Однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї зі сторін від нотаріального посвідчення правочину, а також втрати можливості посвідчити його нотаріально з будь-яких причин (постанова Верховного Суду України від 6 вересня 2017 року у справі № 754/2339/16-ц).
Для визнання судом угоди дійсною недостатньо лише факту її повного або часткового виконання. Необхідно також довести факт ухилення іншої сторони від нотаріального посвідчення договору (постанова Верховного Суду від 13 лютого 2019 року у справі № 389/122/16-ц).
Згідно зі статтею 655 ЦК України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього визначену грошову суму.
Відповідно до статті 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу може бути товар, який є у продавця на момент укладення договору або буде створений (придбаний, набутий) ним у майбутньому. Предметом договору також можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає зі змісту або характеру таких прав.
Стаття 657 ЦК України передбачає, що договір купівлі-продажу нерухомого майна укладається у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Відповідно до частини третьої статті 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, вважається укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а якщо необхідні і нотаріальне посвідчення, і державна реєстрація - з моменту державної реєстрації.
Відповідно до статті 334 ЦК України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо ж право на нерухоме майно підлягає державній реєстрації, право власності виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Відповідно до частини другої статті 218 ЦК України, якщо правочин, для якого законом встановлена недійсність у разі недодержання письмової форми, був укладений усно, а одна зі сторін його виконала, а інша підтвердила таке виконання, зокрема шляхом прийняття виконання, такий правочин у разі спору може бути визнаний судом дійсним.
Правові наслідки недодержання вимог закону щодо нотаріального посвідчення договору визначені статтею 220 ЦК України, відповідно до якої такий договір є нікчемним.
Так, згідно з частиною першою статті 220 ЦК України, у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Водночас, якщо сторони досягли згоди щодо всіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, договір повністю або частково виконано, а одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі подальше нотаріальне посвідчення договору не вимагається (частина друга статті 220 ЦК України).
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі