Договір оренди землі на 49 років: чи можна достроково припинити таку оренду?
Тривалий строк оренди земельної ділянки може здаватися зручним рішенням для обох сторін договору. Проте з часом обставини можуть змінитися: власник захоче самостійно користуватися землею, продати її на інших умовах або просто припинити договірні відносини з орендарем.
Особливо актуальним це питання стає тоді, коли людина набуває земельну ділянку у власність, а разом із нею отримує вже чинний договір оренди, укладений на десятки років. І якщо умови такого договору власника не влаштовують, закономірно виникає питання: чи справді договір на 49 років означає, що про свою землю можна забути на найближчі десятиліття?
Укладення договорів оренди землі строком на 49 років - розповсюджена практика. Водночас, коли орендодавці виявляють бажання використовувати земельну ділянку на власний розсуд, виникає багато питань щодо можливості припинення таких договорів до закінчення строку їх дії. З подібною ситуацією можуть стикнутися і нові власники земельних ділянок, яким разом із правом власності на землю перейшов договір оренди на вкрай невигідних умовах.
Тому виникає закономірне питання: чи можна розірвати такий договір?
Відповідно до ст. 19 Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. Виходячи з цього, укладення договорів оренди землі строком на 49 років відповідає вимогам земельного законодавства. Однак не варто забувати, що в договорах оренди передбачаються окремі положення про зміну, припинення та розірвання такого договору, а також діють законодавчі правила, які регулюють це питання.
Дострокове розірвання договору оренди
Дострокове розірвання договору оренди передбачає три варіанти дій:
за угодою сторін;
на вимогу однієї із сторін за рішенням суду;
в односторонньому порядку, якщо це прямо передбачено договором.
Тому першочергово необхідно проаналізувати положення укладеного договору та перевірити, чи містить він можливі підстави для його розірвання. Якщо такі підстави є, можна запропонувати орендарю припинити договір за взаємною згодою або скористатися правом на одностороннє розірвання, якщо така можливість прямо передбачена договором.
Наприклад, відповідно до ст. 32 Закону України «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи - орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі. Проте можливо, що саме у Вашому договорі передбачена можливість розірвати договір у таких випадках.
Як варіант, сторони могли домовитися і про таку підставу для розірвання договору оренди, як зміна керівника підприємства-орендаря. Якщо орендар не виявляє бажання розірвати договір за угодою сторін, а одностороння відмова від договору не передбачена, слід пам’ятати, що договір оренди може бути розірваний достроково на вимогу однієї із сторін за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону України «Про оренду землі» та умовами договору, у разі випадкового знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Це може бути систематична несплата орендної плати (два та більше разів), використання земельної ділянки не за цільовим призначенням, передача земельної ділянки в суборенду без дозволу орендодавця (якщо такий дозвіл вимагається) та інші підстави, встановлені законодавством та Вашим договором.
Що робити власнику землі?
Сам факт того, що договір укладений на 49 років, ще не означає, що власник абсолютно позбавлений можливості достроково припинити орендні відносини.
Насамперед необхідно уважно перевірити сам договір: його строк, порядок припинення, умови одностороннього розірвання, права та обов’язки сторін, відповідальність орендаря, порядок зміни умов та інші положення, які можуть мати значення саме у Вашій ситуації.
Насамкінець варто зазначити, що відповідно до ч. 1 ст. 627 Цивільного кодексу України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Тому необхідно детально проаналізувати положення договору, виявити можливі підстави для його розірвання та розробити стратегію подальших дій.
Також звертаємо Вашу увагу: якщо Вас не влаштовують конкретні положення договору, Ви можете запропонувати орендарю змінити їх за взаємною згодою сторін.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі