Чому розірвати договір оренди в односторонньому порядку в Україні практично неможливо: судова реальність проти закону
Серед власників земельних паїв та багатьох аграріїв досі побутує думка, що для припинення оренди достатньо просто висловити таке бажання - наприклад, надіслати лист-повідомлення. Однак українське законодавство та актуальна практика Верховного Суду збудували навколо орендних відносин потужний правовий захист. Спроба вийти з договору в односторонньому порядку без залізобетонних підстав майже завжди завершується відмовою в суді. Чому правові механізми виявляються сильнішими за особисті наміри сторін? Розглянемо ключові юридичні бар'єри.
Законодавчий фундамент: пріоритет стабільності
Головна перепона для хаотичного розірвання угод - це закріплений у цивільному праві принцип стабільності договірних відносин. Стаття 31 Закону України «Про оренду землі»чітко зазначає: одностороннє розірвання договору оренди землі не допускається, окрім випадків, прямо передбачених законом або самим договором. Аналогічне правило діє й у ст. 651 Цивільного кодексу України (ЦКУ). Поки немає згоди обох сторін або визначених законом порушень, договір залишається в силі.
Судова реальність: позиція Верховного Суду
Навіть якщо в тексті договору є пункти про можливість розірвання, Велика Палата Верховного Суду трактує їх вкрай прискіпливо, захищаючи стабільність агробізнесу (орендаря) та передбачуваність права власності. Так, наприклад Верховний Суд від 27.05.2021 у справі № 198/15/20 наголосив, що проста фраза «можна розірвати» - не працює. Суд зазначив, що закон дійсно дозволяє розірвати договір оренди в односторонньому порядку, але для цього замало просто написати у договорі: «Сторони мають право розірвати договір в односторонньому порядку». Суд вимагає, щоб у договорі був чітко розписаний механізм і процедура. Має бути конкретно вказано: яким саме шляхом він розривається (наприклад: «шляхом надсилання письмового повідомлення за 3 місяці», «через підписання окремої угоди» чи «на підставі рішення місцевої ради»).
Якщо чіткого алгоритму (покрокового плану) у тексті немає, а фраза розмита - суд не дозволить розірвати такий договір в односторонньому порядку. У Справах від 02.11.2022 № 146/1094/21 та № 559/2850/20 від 11.01.2023 Верховний Суд надав тлумачення положень частини третьої статті 202 ЦК України та зробив правовий висновок про те, що за допомогою такого універсального регулятора приватних відносин, як договір, його сторони можуть регулювати, зокрема, вчинення між сторонами односторонніх правочинів, підстави для односторонньої відмови або відсутність таких, чи коли одна зі сторін набуває право на односторонню відмову.
Одностороння відмова від договору оренди, як вид одностороннього правочину, розрахована на сприйняття саме іншою стороною договору оренди.
Як це працює на практиці?
Ви не можете просто написати заяву про відмову від оренди, завірити її у нотаріуса і покласти собі в сейф, вважаючи, що договір припинився. Оскільки для іншого партнера (наприклад, орендаря) це тягне за собою серйозні наслідки (він втрачає землю), ця відмова має бути офіційно йому адресована та ним отримана (сприйнята). Тобто, поки інша сторона фактично не отримала ваш лист-відмову, договір вважається чинним.
Реєстраційний бар'єр:
Навіть якщо одна зі сторін вважає угоду припиненою після надсилання листа, виникає серйозна техніко-юридична перешкода - Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (ДРПП). Оренда - це речове право, що підлягає обов'язковій держреєстрації. Державний реєстратор чи нотаріус не має законних підстав видалити запис про оренду лише на основі заяви чи повідомлення від власника паю. Для скасування запису необхідна або спільна додаткова угода про розірвання, або рішення суду, яке набрало законної сили. Поки в реєстрі активне право оренди, власник не може передати ділянку новому користувачу. Будь-які спроби самостійно обробляти поле чи пустити туди іншу техніку кваліфікуватимуться як самовільне зайняття землі.
Коли закон дозволяє розірвати договір у суді?
Суд задовольнить позов про дострокове припинення оренди лише за наявності суттєвих та документально підтверджених підстав:
Систематична несплата орендної плати (порушення має бути регулярним, зазвичай від двох разів поспіль).
Невикористання землі за призначенням або погіршення її стану (наприклад, рілля заросла чагарниками, відбулася деградація ґрунту, що офіційно зафіксовано перевіркою Держгеокадастру).
Порушення умов договору (наприклад, передача ділянки в суборенду без згоди власника, якщо така згода за договором була обов'язковою).
Настання чітко виписаних форс-мажорних обставин або особливих умов (наприклад, викуп землі для суспільних потреб).
Висновок
В українських правових реаліях достроковий вихід з договору оренди землі в односторонньому порядку - це складне юридичне завдання. Держава та суди захищають укладені угоди, вимагаючи беззаперечних доказів істотного порушення прав. Єдиний надійний спосіб уникнути небажаної «вічної» оренди - це ретельне проектування договору до його підписання. Текст повинен містити не розмиті фрази про наміри, а детальний, покроковий механізм виходу з відносин. Якщо ж стандартний договір уже підписаний, сторонам залишається або шукати компроміс за столом переговорів, або готуватися до тривалого й ретельного судового процесу.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі