Чому державний реєстратор не може просто «скасувати» чужу оренду?
До державних реєстраторів нерідко звертаються власники земельних ділянок із проханням припинити зареєстроване право оренди, посилаючись на те, що договір оренди з відповідним орендарем, на їхню думку, вже припинив свою дію.
На перший погляд, така ситуація може здаватися простою. Проте державний реєстратор не наділений повноваженнями припиняти зареєстроване речове право виключно на підставі звернення власника.
Це обумовлено тим, що державна реєстрація речових прав не є способом припинення договору оренди як правочину.
Державний реєстратор не розриває договори замість їх сторін, не встановлює в межах реєстраційної процедури факт порушення умов договору та не вирішує спори щодо дійсності, виконання або припинення договору. Його повноваження полягають у проведенні державної реєстрації речових прав відповідно до вимог та в порядку, визначених законом.
Відповідно до частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, перевіряє відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами, а також перевіряє документи на наявність підстав для проведення відповідних реєстраційних дій. Таким чином, державний реєстратор не вирішує спір про право на власний розсуд, а діє виключно в межах визначених законом повноважень.
Договір оренди та державна реєстрація права оренди
Необхідно розмежовувати поняття договору оренди та державної реєстрації речового права оренди. Договір оренди є правочином, укладеним між його сторонами. Натомість державна реєстрація речового права є офіційним визнанням і підтвердженням державою фактів набуття, зміни або припинення відповідного речового права.
За загальним правилом, встановленим частиною четвертою статті 334 Цивільного кодексу України, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають із дня такої реєстрації відповідно до закону. Отже, припинення або розірвання договору та державна реєстрація припинення відповідного речового права - це взаємопов'язані, але різні юридичні процедури.
Підстави для припинення права оренди
Для земельних ділянок підстави припинення права користування визначаються, зокрема, Земельним кодексом України та Законом України «Про оренду землі».
Земельним законодавством передбачено різні підстави припинення права користування земельною ділянкою, зокрема добровільну відмову від права користування, вилучення земельної ділянки у передбачених законом випадках та інші підстави, визначені законом.
Водночас наявність обставин, які можуть свідчити про припинення або можливість припинення права оренди, сама по собі не є підставою для автоматичного припинення відповідного запису в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Для проведення державної реєстрації припинення речового права необхідно дотриматися встановленої законом процедури та подати документи, які відповідно до законодавства є належною підставою для проведення відповідної реєстраційної дії.
Якщо сторони домовилися про припинення договору
У разі якщо орендодавець та орендар досягли згоди щодо припинення договору оренди, таке припинення має бути належним чином оформлене відповідно до вимог законодавства.
Загальні положення щодо зміни та розірвання договорів визначені статтями 651–654 Цивільного кодексу України. Зокрема, відповідно до статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У передбачених законом випадках договір може бути розірвано за рішенням суду. Таким чином, державний реєстратор реєструє припинення речового права за наявності передбаченої законом підстави та відповідних документів, але не створює таку підставу самостійно.
Чому запис у Державному реєстрі не можна просто «видалити»?
Особливе значення має частина друга статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якої відомості про речові права та обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню, крім випадків, передбачених законом.
Законодавством визначено спеціальні механізми скасування відповідної державної реєстрації, зокрема у випадках, коли така реєстрація проведена з порушенням вимог законодавства та є передбачена законом підстава для її скасування. У передбачених законом випадках питання щодо скасування реєстраційної дії також може вирішуватися за результатами судового розгляду або в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Такий підхід є важливою гарантією стабільності Державного реєстру речових прав та захисту прав його учасників.
Межі повноважень державного реєстратора
Державний реєстратор здійснює свої повноваження виключно в межах та у спосіб, визначені законом.
Під час розгляду заяви державний реєстратор, зокрема, перевіряє:
наявність та належність заяви;
повноваження заявника;
відповідність поданих документів вимогам законодавства;
наявність передбачених законом підстав для проведення відповідної реєстраційної дії;
відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами;
відсутність установлених законом підстав для зупинення розгляду заяви або відмови у проведенні державної реєстрації.
Державний реєстратор не може просто «скасувати» зареєстроване право оренди за зверненням власника земельної ділянки. Якщо право оренди зареєстроване, для його припинення необхідна належна юридична підстава та відповідний документ, передбачений законодавством, а державна реєстрація припинення такого права здійснюється з дотриманням установленої законом процедури.
Тому відмова державного реєстратора у проведенні реєстраційної дії за відсутності передбачених законом підстав не є проявом бездіяльності чи небажання сприяти власнику. У відповідних випадках це є безпосереднім виконанням вимог законодавства та гарантією дотримання прав і законних інтересів усіх учасників правовідносин.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі