Нотаріальний конвеєр: чому під час укладання угод купівлі-продажу землі супутні послуги та збори з’їдають левову частку заробітку продавця
Продати земельну ділянку за хорошою ціною - ще не означає отримати на руки всю суму, про яку домовилися з покупцем.
На практиці між ціною продажу в договорі та реальним фінансовим результатом продавця може виникнути суттєва різниця. Податки, нотаріальні витрати, оцінка, підготовка документів, послуги посередників та інші супутні платежі поступово зменшують суму, яка в підсумку залишається власнику.
Саме тому під час продажу землі важливо рахувати не лише: «За скільки я продам?», а й: «Скільки я реально отримаю після завершення угоди?»
З чого складається «ціна» продажу землі
Для продавця угода фактично має дві частини.
Перша - це кошти, які він отримує від покупця.
Друга - витрати, необхідні для того, щоб угода взагалі відбулася.
До них можуть належати:
податок на доходи фізичних осіб;
військовий збір;
нотаріальні витрати;
послуги з підготовки та перевірки документів;
проведення оцінки;
витрати на отримання необхідних довідок та витягів;
послуги землевпорядників у випадках, коли потрібно привести документацію до належного стану;
комісія рієлтора або іншого посередника;
банківські та інші організаційні витрати.
При цьому конкретний набір платежів залежить від обставин кожної угоди: виду земельної ділянки, підстави набуття права власності, строку володіння, кількості продажів протягом року, статусу сторін та інших факторів.
Наприклад, Державна податкова служба у роз’ясненнях для деклараційної кампанії 2026 року зазначає, що для окремих операцій з нерухомістю можуть застосовуватися ставки 0 %, 5 % ПДФО та 5 % військового збору - залежно від умов продажу. Тобто навіть податкове навантаження не є однаковим для кожного продавця.
Найбільша помилка - дивитися тільки на суму в оголошенні
Уявімо, що земельну ділянку планують продати за 1 млн грн.
На перший погляд здається, що продавець заробить 1 млн.
Але якщо після визначення всіх платежів та витрат виявиться, що на оформлення угоди, податки та супутні послуги потрібно витратити, умовно, 100–150 тис. грн, фактичний фінансовий результат буде зовсім іншим.
І саме тут виникає головна проблема: додаткові витрати часто з’являються не в момент формування ціни, а вже тоді, коли покупець знайдений і сторони готуються до підписання договору. Продавець психологічно вже «заробив» певну суму, але на фінальному етапі починає дізнаватися про десятки тисяч гривень додаткових витрат.
Чому супутні послуги можуть стати дорогими
Земельна угода - це не просто підписання договору.
Потрібно перевірити право власності, кадастрові дані, відсутність обтяжень, відповідність документів, особливості використання землі та інші юридичні обставини.
Якщо документи оформлені давно або містять неточності, спочатку доводиться усувати ці проблеми.
Іноді власник роками не стикається зі своїми документами на землю й лише перед продажем виявляє, що:
необхідно оновити певні відомості;
є розбіжності у документах;
потрібно отримати додаткові документи;
кадастрова інформація потребує уточнення;
необхідно провести певні землевпорядні роботи.
У результаті те, що продавець сприймав як «звичайний продаж землі», перетворюється на цілий комплекс юридичних та технічних процедур.
Податки - не єдина стаття витрат. Окрему увагу варто приділяти тому, хто саме за домовленістю сторін оплачує певні послуги та витрати.
На практиці сторони можуть по-різному розподіляти витрати на оформлення. Тому важливо не виходити з припущення, що «все платить покупець» або «все платить продавець». Це потрібно визначити до того, як погоджувати остаточну ціну.
Що робити продавцю, щоб не втратити гроші
Найкращий підхід - рахувати економіку угоди до початку переговорів про остаточну ціну.
Продавцеві варто заздалегідь визначити:
Бажану суму «на руки».
Не просто ціну земельної ділянки, а мінімальну суму, яку власник хоче отримати після всіх обов’язкових платежів та погоджених витрат.
Податкове навантаження.
Його потрібно визначати саме для конкретної ситуації, а не за принципом «у знайомого було так само».
Вартість оформлення.
Доцільно заздалегідь отримати розрахунок нотаріальних та інших супутніх витрат.
Стан документів.
Чим раніше виявлені проблеми, тим менше шансів, що вони стануть неприємним сюрпризом напередодні угоди.
Комісії посередників.
Якщо продаж відбувається через рієлтора чи іншу компанію, розмір і порядок оплати послуг потрібно узгодити заздалегідь.
Левову частку заробітку продавця «з’їдає» не якась одна послуга чи один платіж. Найчастіше проблема виникає через те, що всі витрати розглядаються окремо, а їхній загальний вплив на фінальний результат ніхто не рахує.
Саме тому правильна формула продажу землі виглядає так:
Ціна продажу − податки − обов’язкові платежі − оформлення − супутні послуги = реальна сума, яку отримує продавець.
І рахувати її потрібно до підписання договору, а не після.
Продавати землю вигідно - це не просто знайти покупця, який готовий заплатити максимальну ціну. Це означає заздалегідь розуміти повну структуру витрат, правильно розподілити їх між сторонами та захистити ту суму, яка в підсумку залишиться у власника.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі