Способи дострокового припинення договорів оренди землі.

У зв’язку з відкриттям ринку землі з 01 липня 2021 року значно зросла кількість бажаючих орендодавців (власників землі) і потенційних покупців щодо розірвання договорів оренди землі з будь-яких можливих підстав.

Відтак орендодавці (або зацікавлені потенційні покупці) вишукують та, подекуди штучно створюють, підстави для дострокового припинення договорів оренди землі з метою їх (земельних ділянок) продажу, оскільки вільна від обтяження земельна ділянка є об’єктом інвестування.

Розглянемо найпоширеніші підстави:

Перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи.

Відповідно до ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі в порядку спадкування), реорганізація юридичної особи – орендаря не є підставою для зміни умов або припинення договору.

Виключення можливі лише у випадку, якщо інакше передбачено самим договором оренди землі, тобто якщо сторони пропишуть умову, що у разі зміни власника ділянки договір може бути розірвано, відтак при настанні такої події новий власник (орендодавець) ділянки може звернутися до орендаря із заявою про розірвання договору оренди. У разі відмови чи ігнорування з боку орендаря такий спір може бути вирішено на користь нового власника ділянки у суді.

Постанова Верховного Суду Касаційний цивільний суду від 29.06.2021 у справі № 530/1643/16-ц.

Теж саме стосується зміни керіваника орендаря. Згідно норм ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» така подія не є підставою для припинення\розірвання договору, але!!! Якщо інакше передбачено самим договором, відтак в разі настання відповідної події, орендодавець може звернутися до орендаря із заявою про розірвання договору оренди. Тобто якщо сторони погодили, що зміна директора підприємства-орендаря є підставою для розірвання договору, він підлягає розірванню.

Відповідне положення міститься у постанові КЦС ВС від 16 червня 2021 року у справі № 375/278/20.

Використання земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Наявність такої події з боку орендаря може привести до розірвання договору оренди землі, у відповідності до ст. 141 ЗК України. Наприклад, орендар не використовує земельну ділянку і це призводить до її забур’янення, або орендар знищив самостійно (без згоди орендодавця) багаторічні насадження на ділянці. У цьому випадку орендодавець у разі потреби звернення до суду може здійснити фіксацію фактів нецільового використання земельної ділянки та вимагати розірвання договору.

Зазначені обставини були предметом судового розгяду (Постанови Верховного Суду Касаційного цивільного суду від 11.03.2020 у справі № 704/908/17 та від 03.12.2020 у справі № 482/2288/18).

Систематична несплата орендної плати або земельного податку.

Відповідно до ст. 141 Земельного кодексу України (далі — ЗКУ) систематична несплата земельного податку або орендної плати є підставою для припинення права користування земельною ділянкою.

В разі систематичної несплати орендарем орендної плати орендодавцю (систематичною може бути визнана несплата протягом 2 і більше років), останній має прави звернутись до суду з вимогою достроково припинити договір оренди землі у зв’язку з невиконанням істотних умов договору.

Проте, іноді орендодавці, намагаючись отримати будь-який привід для розірвання договору, можуть не приходити за отриманням орендної плати за два і більше років або вчиняти інші дії, які унеможливлюють виконнання такої вимоги, як своєчасна сплата орендної плати. У такому випадку саме орендар має захищати свої інтереси шляхом: направлення орендодавцю письмового повідомлення з описом вкладення у цінний лист про відправлення орендної плати та запропонувати звернутися за орендною платою.

Або ж орендар може самостійно направити орендну плату орендодавцю переказом до запитання на конкретне відділення АТ «Укрпошта». Такі дії будуть розцінюватись у судовому процесі як належні.

Або у відповідності до норм ст. 537 Цивільного кодексу України виконати свій обовʼязок шляхом внесення належних з нього (орендаря) коштів орендодавцеві у депозит нотаріуса.

Зазначені обставини були предметом судового розгляду (Постанова Верховного Суду Касаційного цивільного суду від 23.09.2021 у справі № 683/832/18).