В багатьох виникає питання, що робити коли рідні розпочали будівництво і не встигли за життя побудувати або ввести в експлуатацію.
Коли виникає право власності на новостворене нерухоме майно?
Статтею 331 ЦК України закріплено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).
Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Особливість режиму нерухомого майна визначається тим, що права на нього та правочини щодо нього підлягають державній реєстрації.
При цьому, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Важливість визначення моменту переходу права власності на нерухомі речі, пояснюється тим, що саме з цим моментом пов’язаний перехід до набувача відповідного об’єкта правомочностей, що складають зміст суб’єктивного права власності, – права володіння, права користування та права розпорядження.
У зв’язку з цим, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення теж підлягають державній реєстрації.
Державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а лише засвідчує вже набуте особою право власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації.
П. 1 ч. 1 ст. 27 Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" визначає, що державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.
Згідно зі ст. 2 Закону державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За змістом наведеної норми державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а є лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. При дослідженні судом обставин існування в особи права власності, необхідним є перш за все встановлення підстави, на якій особа набула таке право, оскільки сама по собі державна реєстрація прав не є підставою виникнення права власності, такої підстави закон не передбачає.
Відповідно до ч. 2 ст. 12 Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" записи, що містяться у Державному реєстрі прав, повинні відповідати відомостям, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії. У разі їх невідповідності пріоритет мають відомості, що містяться в документах, на підставі яких проведені реєстраційні дії.
Наведеною нормою законодавець врегулював правову ситуацію, коли відомості, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, не відповідають наявним чинним та нескасованим правовстановлюючим документам, на підставі яких проведені реєстраційні дії та які мають пріоритет над записами, що містяться у Державному реєстрі.
Для набуття права власності у встановленому законодавством порядку спадкоємець повинен здійснити дії, які необхідні для набуття права власності на визначене нерухоме майно, зокрема на житловий будинок, іншу споруду .
У разі відсутності документів, що підтверджують право власності спадкодавця на житловий будинок, або відсутності державної реєстрації прав власності необхідно з`ясувати причини відсутності правовстановлюючих документів, і державної реєстрації права власності або документів на забудову. У разі недотримання спадкодавцем вимог законодавства щодо державної реєстрації права власності на нерухоме майно судами може визнаватись у порядку спадкування право на забудову, і право на будівельні матеріали та інше у відповідності зі встановленим судом правовим режимом спірного майна. За умови наявності акта відведення земельної ділянки під забудову, дозволів на забудову, якщо будинок не було введено в експлуатацію, таке будівництво не може визнаватись самочинним, а є незавершеним.
Отже, якщо об`єкт будівництва не був завершений спадкодавцем або не був прийнятий до експлуатації, або право власності за ним не було зареєстроване, то до складу спадщини вxодять всі належні спадкодавцеві як забудовникові права та обов`язки, в тому числі і право передати від свого імені для прийняття до експлуатації завершеного будівництвом об`єкту, отримати на своє ім`я свідоцтва про право власності та зареєструвати право власності тощо.
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у своєму судовому рішенні Верховний Суд зробив такі правові висновки.
Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами.
Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права в разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Якщо об’єкт будівництва не був завершений спадкодавцем чи не був прийнятий в експлуатацію або право власності не було за ним зареєстроване, то до складу спадщини входять усі належні спадкодавцеві як забудовнику права та обов’язки, а саме:
– право власності на будівельні матеріали та обладнання, які були використані спадкодавцем у процесі цього будівництва;
– право завершити будівництво (як правонаступник спадкодавця – замінений у порядку спадкування забудовник);
– право передати від свого імені для прийняття в експлуатацію завершений будівництвом об’єкт;
– право одержати на своє ім’я свідоцтво про право власності й зареєструвати право власності.
Таким чином, спадкоємець має право звернутися до суду з позовом про визнання за ним майнових прав забудовника як таких, що входять до складу спадщини.
Під час розгляду цієї справи суди встановили, що спадкодавцю у визначеному законом порядку була виділена земельна ділянка, рішенням виконкому міської ради надано дозвіл на будівництво житлового будинку.
Спадкодавець виготовив будівельний паспорт на будівництво одноповерхового житлового будинку з мансардою за типовим проєктом.
Апеляційний суд, залишаючи без змін рішення суду першої інстанції в частині відмови в задоволенні позову про визнання прав забудовника, фактично змінив підстави такої відмови, оскільки суд першої інстанції виходив із того, що вимога про визнання прав забудовника є похідною від інших вимог. Натомість суд апеляційної інстанції вказав, що розміри та конфігурація фактично збудованого об’єкта не збігаються з визначеними в будівельному паспорті.
Водночас спірний незакінчений будівництвом житловий будинок будувався спадкодавцем на земельній ділянці, відведеній для цієї мети на підставі належних дозвільних документів. Незначні відхилення від проєкту, наявність добудови та другого поверху замість мансарди не можуть свідчити про втрату спадкоємцем прав забудовника, зокрема, за умови перебудови й узгодження характеристик забудови із чинним проєктом або внесення у встановленому порядку змін до нього.
Постанова Верховного Суду від 4 травня 2022 року у справі № 372/4235/19 (провадження № 61-655св21).
Земельний фонд України бажає всім мирного неба, гарного настрою та міцного здоров’я!
У випадку виникнення якихось питань щодо земельного законодавства, фахівці ГО Земельний фонд України радо наддадуть правову допомогу, для чого необхідно звернутися до голови фонду – Коновалова Сергія.
