07 квітня 2022 року набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» № 2145-ІХ , яким передбачено особливості регулювання оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення у воєнний час.
Тож пропонуємо Вам розглянути основні зміни земельних відносин.
Скасування земельних торгів
Як зазначено в підпункті 7 пункту 27 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України, в період дії воєнного стану земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності не проводяться.
Торги, які були оголошені і не завершені до 07 квітня 2022 року (дата вступу цього закону в дію) вважаються скасованими.
Оголошення нових земельних торгів щодо набуття права оренди, емфітевзису, суперфіцію щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності забороняється.
Автоматична пролонгація вже діючих договорів
Підпунктом 1 пункту 27 розділу Х «Перехідні положення» Земельного кодексу України передбачено, що дія договорів оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк яких завершується в період дії воєнного стану, автоматично продовжується на один рік. Сторонам договору не потрібно укладати ніяких додаткових угод та не потрібно вносити відомості про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Автоматична пролонгація зазначених вище договорів передбачена для земельних ділянок сільськогосподарського призначення:
✅Державної власності;
✅Комунальної власності;
✅Невитребуваних земельних ділянок;
✅Нерозподілених земельних ділянок;
✅Земельних ділянок, що залишилися у колективній власності і були передані в оренду органами місцевого самоврядування;
✅Приватної власності.
Передача земельних ділянок сільськогосподарського призначення в оренду
З 07 квітня 2022 року договори оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва укладаються з урахуванням наступних особливостей:
1️⃣ Строк дії договору має становити до одного року, не може бути поновлений, укладений на новий строк і припиняється зі спливом строку, на який його було укладено.
Якщо строк дії договору закінчився до збирання врожаю, посіяного орендарем, орендар має право на збирання такого врожаю але при цьому компенсує орендодавцю збитки, спричинені тимчасовим зайняттям земельної ділянки. Розмір компенсації становить розмір орендної плати за період з дня закінчення строку дії договору і до дня закінчення збирання врожаю;
2️⃣ Розмір орендної плати не може перевищувати 8 відсотків нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що визначається від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області.
3️⃣ Орендар земельної ділянки не має права на:
🔰компенсацію власних витрат на поліпшення земельної ділянки;
🔰поновлення договору оренди землі, укладення договору оренди землі на новий строк з використанням переважного права орендаря;
🔰передачу земельної ділянки в суборенду;
🔰встановлення земельного сервітуту;
🔰зміну угідь земельної ділянки;
🔰будівництво на земельній ділянці об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд);
🔰закладення на земельній ділянці багаторічних насаджень;
🔰переважне право на купівлю орендованої земельної ділянки у разі її продажу;
🔰відчуження, передачу в заставу (іпотеку) права користування земельною ділянкою;
🔰поділ земельної ділянки, об'єднання її з іншою земельною ділянкою;
🔰використання для власних потреб наявних на земельній ділянці загальнопоширених корисних копалин, торфу, лісу, водних об'єктів, а також інших корисних властивостей землі;
🔰зміну цільового призначення земельної ділянки.
Зазначені обмеження поширюються також на нових орендарів за договорами про передачу права оренди, а також на нових орендарів за договорами оренди, укладеними з постійними землекористувачами.
4️⃣ Договір оренди земельної ділянки укладається лише в електронній формі та засвідчується кваліфікованими електронними підписами сторін;
5️⃣ Формування земельної ділянки з метою передачі її в оренду здійснюється лише на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель, без внесення відомостей про неї до Державного земельного кадастру та без присвоєння їй кадастрового номеру.
Така технічна документація розробляється за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду та затверджується таким органом, і включає лише:
📍пояснювальну записку;
📍матеріали топографо-геодезичних вишукувань;
📍відомості про обчислення площі земельної ділянки;
📍кадастровий план земельної ділянки;
📍перелік обмежень у використанні земельної ділянки;
📍відомості про встановлені межові знаки.
6️⃣ Державній реєстрації підлягає лише договір оренди землі, зміни до нього, а також договір про розірвання такого договору оренди. Право оренди земельної ділянки за таким договором не реєструється;
7️⃣ За одним договором орендодавець може передати в оренду декілька земельних ділянок.
Після припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних її місцевостях укладені договори оренди продовжуватимуть діяти до закінчення строку, на який вони укладені.
Варто зазначити, що на період дії воєнного стану земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності можуть передаватися в оренду, суборенду лише для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Передача в оренду земельних ділянок постійними користувачами
Землекористувачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності (крім державних, комунальних підприємств, установ, організацій), які використовують земельні ділянки на праві постійного користування, емфітевзису, можуть передавати такі земельні ділянки в оренду строком до одного року без права поновлення чи укладення на новий строк для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Якщо у договорі емфітевзису встановлено заборону на передачу земельної ділянки в оренду, на період дії воєнного стану така заборона не діє.
Договір оренди укладається в електронній формі та реєструється в районній військовій адміністрації. Державній реєстрації підлягають також зміни до договору, а також договір про його розірвання. Саме право оренди державній реєстрації не підлягає і виникає з дня реєстрації договору.
Після припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних її місцевостях укладені договори продовжуватимуть діяти, а відповідне право оренди земельної ділянки вважатиметься переданим до закінчення строку договору.
Передача права оренди, суборенди
Орендарі, суборендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення усіх форм власності можуть без згоди землевласника передавати на строк **до одного року **належне їм право оренди, суборенди іншій особі для використання за цільовим призначенням.
Договір про передачу права землекористування укладається в електронній формі та повинен містити інформацію про:
🔸Сторони договору;
🔹Право землекористування, яке передається (із зазначенням площі, кадастрового номера земельної ділянки (за наявності), її цільового призначення, місця розташування, документа, що посвідчує право землекористування);
🔸Строк, на який передається право (із зазначенням дати закінчення дії договору).
За одним договором землекористувач може передати право оренди, суборенди на декілька земельних ділянок
Такий договір, зміни до нього та договір про його розірвання підлягають державній реєстрації в районній військовій адміністрації, а право оренди, суборенди виникає з дня державної реєстрації договору. Перехід права оренди, суборенди не реєструється.
Протягом п'яти днів з дня державної реєстрації договору особа, яка передала своє право оренди, суборенди, зобов'язана повідомити про таку передачу орендодавця чи орендаря відповідно.
Після припинення або скасування воєнного стану в Україні або у відповідних її місцевостях укладені договори продовжуватимуть діяти, а відповідне право оренди земельної ділянки вважатиметься переданим до закінчення строку договору.
Порядок державної реєстрації договорів що пов’язані з землекористування в умовах воєнного стану.
Згідно з нововведеннями державна реєстрація укладання договорів оренди земельних ділянок під час воєнного стану покладається на районні військові адміністрації (без необхідності внесення змін до реєстру речових прав на нерухоме майно).
У теперішніх умовах відповідна військова адміністрація вносить відомості до спеціальної Книги реєстрації землеволодінь і землекористувань (в паперовій та електронній формах). Така Книга має бути передана до Держгеокадастру протягом 1 місяця з дня скасування воєнного стану.
Для того щоб зареєструвати договір оренди земельної ділянки, орендодавець повинен скласти заяву в електронній формі, до якої додати примірник договору, а також засвідчені орендодавцем копії документів, що посвідчують право на земельну ділянку. Заява з доданими документами надсилається до військової адміністрації електронною поштою.
Державна реєстрація договору оренди або надання вмотивованої відмови у державній реєстрації відбувається протягом п'яти робочих днів з дня подання заяви.
❗️❗️**Важливо, що підставою для відмови у державній реєстрації може бути лише невідповідність поданих документів закону.**❗️❗️
У разі необхідності отримання консультації звертайтеся в особисті повідомлення до адміністратора Земельного фонду України – Сергія Коновалова.
