Земельно-технічна експертиза: що це і коли вона потрібна?
Земельні спори нерідко виникають через невідповідність між документами та фактичним користуванням земельною ділянкою. Де насправді проходить межа? Чи накладаються сусідні ділянки одна на одну? Яка фактична площа та конфігурація земельної ділянки? Чи правильно розташовані будівлі відносно її меж? Чи можливо поділити земельну ділянку між співвласниками? У подібних ситуаціях одного візуального огляду або аналізу документів може бути недостатньо. Для встановлення обставин, які потребують спеціальних знань, може проводитися земельно-технічна експертиза.
Що таке земельно-технічна експертиза?
Земельно-технічна експертиза є одним із видів інженерно-технічних експертиз.
Основними завданнями земельно-технічної експертизи є, зокрема, визначення:
фактичного землекористування земельними ділянками;
фізичних характеристик земельних ділянок - конфігурації, площі, промірів тощо;
відповідності фактичного розташування будівель, споруд та інших об’єктів відносно меж земельних ділянок даним технічної документації;
відповідності фактичного землекористування правовстановлювальним документам та документації із землеустрою;
наявності порушення меж або накладення земельних ділянок;
технічної можливості поділу земельних ділянок або визначення порядку користування ними;
можливості встановлення земельного сервітуту та варіантів його встановлення.
Тобто така експертиза допомагає перевести земельний спір із площини припущень у площину фактичних даних, вимірювань та професійного дослідження.
Коли може знадобитися земельно-технічна експертиза?
Спір щодо меж земельних ділянок
Наприклад, власник вважає, що сусід встановив огорожу із заходом на його територію. У такій ситуації експерт може дослідити фактичне землекористування та відповідність розташування огорожі й інших об’єктів документам на земельні ділянки. Водночас саме встановлення або відновлення меж земельної ділянки в натурі є комплексом робіт у сфері землеустрою. Закон України «Про землеустрій» визначає межування земель як комплекс робіт із встановлення чи відновлення меж земельних ділянок на місцевості із закріпленням їх межовими знаками. Тому в конкретній ситуації необхідно розуміти, чи потрібні роботи із землеустрою, чи експертне дослідження, чи обидва види робіт.
Накладення земельних ділянок
Іноді відомості про земельні ділянки в документах або кадастрових даних не відповідають фактичній ситуації. Земельно-технічна експертиза може досліджувати питання фактичного користування та наявності накладення земельних ділянок відповідно до правовстановлювальних документів і документації із землеустрою.
Спір щодо площі або конфігурації земельної ділянки
У документах може бути зазначена одна площа, а фактичне користування землею може відрізнятися. У межах експертного дослідження можуть визначатися фізичні характеристики земельної ділянки, зокрема її конфігурація, площа та проміри.
При цьому важливо враховувати, що земельна ділянка як об’єкт цивільних прав має бути сформована у встановленому законом порядку, а відомості про неї підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі. Це передбачено статтею 79-1 Земельного кодексу України.
Будівля розташована близько до межі
Спір може стосуватися будинку, господарської будівлі, гаража, огорожі або іншої споруди, яка, на думку сусіда, розташована із порушенням меж земельної ділянки. Експертне дослідження може встановити фактичне розташування об’єкта відносно меж земельної ділянки та порівняти його з відповідною технічною документацією.
Поділ земельної ділянки
Окреме питання виникає, коли земельна ділянка перебуває у спільній власності або користуванні і співвласники не можуть домовитися про її поділ чи порядок користування. Інструкція № 53/5 передбачає можливість вирішення експертом питань щодо технічної можливості розподілу земельних ділянок та надання варіантів такого розподілу або порядку користування. Для цього, зокрема, враховуються документи на земельну ділянку, розташовані на ній будівлі та споруди, частки співвласників і матеріали технічної інвентаризації.
Які питання можна поставити експерту?
У кожній справі питання формуються залежно від конкретної ситуації.
Наприклад:
Яка фактична площа та конфігурація земельної ділянки?
Чи відповідає фактичне землекористування правовстановлювальним документам та документації із землеустрою?
Чи має місце накладення меж земельних ділянок?
Чи відповідає фактичне розташування будівель та споруд їх розташуванню відповідно до технічної документації?
Чи є технічна можливість поділу земельної ділянки?
Які варіанти поділу земельної ділянки або порядку користування нею можливі з урахуванням розташованих на ній об’єктів?
Чи є технічна можливість встановлення земельного сервітуту та які варіанти його встановлення можливі?
Важливо: експерт не вирішує питання права. Відповідно до статті 102 Цивільного процесуального кодексу України предметом висновку експерта можуть бути обставини, для встановлення яких потрібні спеціальні знання, але питання права не можуть бути предметом такого висновку.
Тому експерт не встановлює, кому належить земельна ділянка, і не визначає, хто є правим у спорі. Його завдання - провести дослідження та надати обґрунтовані відповіді на поставлені питання в межах своєї компетенції.
Які документи необхідні для дослідження?
Для проведення земельно-технічної експертизи можуть знадобитися правовстановлювальні документи на земельну ділянку, документація із землеустрою, матеріали технічної інвентаризації, документи на розташовані на земельній ділянці будівлі та споруди, а також результати топографо-геодезичних робіт, якщо вони потрібні для вирішення поставлених перед експертом питань. Тому чим повніше зібрані вихідні матеріали, тим коректніше можна визначити коло питань, які можуть бути вирішені експертом.
Експертиза - не завжди перший крок
Якщо проблема полягає у відсутності або неправильному оформленні документації на земельну ділянку, спочатку може знадобитися звернення до фахівця із землеустрою. Наприклад, якщо необхідно встановити або відновити межі земельної ділянки в натурі, це належить до відповідних робіт із землеустрою.
Якщо ж між сторонами вже існує спір і необхідно встановити конкретні фактичні обставини, для яких потрібні спеціальні знання, може виникнути потреба саме в експертному дослідженні. Отже, перед замовленням експертизи варто визначити не тільки проблему, а й мету дослідження: що саме потрібно встановити та де буде використано отриманий результат.
Професійна порада:
У земельних спорах не варто починати з питання: «Яку експертизу мені замовити?»
Насамперед потрібно визначити: «Який конкретний факт необхідно встановити?»
Від цього залежить, чи потрібні геодезичні роботи, документація із землеустрою, технічне обстеження, земельно-технічна експертиза або їх поєднання.
Особливо важливо правильно сформулювати питання до експерта. Вони мають стосуватися фактичних обставин і не виходити за межі спеціальних знань експерта.
Грамотно визначене завдання допомагає отримати результат, який може мати практичне значення для захисту прав власника або землекористувача та, у разі судового спору, бути використаний як доказ.
Нормативна база
Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-III (Документ 2768-III, чинний, поточна редакція - Редакція від 25.08.2026, підстава - 4926-IX) - визначає правовий режим земель, порядок формування земельних ділянок, правила щодо меж земельних ділянок та суміжного землекористування. (Законодавство України)
Закон України «Про землеустрій» від 22.05.2003 № 858-IV (Документ 858-IV, чинний, поточна редакція - Редакція від 21.06.2026, підстава - 4795-IX) - регулює відносини у сфері землеустрою, зокрема питання встановлення та відновлення меж земельних ділянок.
Закон України «Про судову експертизу» від 25.02.1994 № 4038-XII (Документ 4038-XII, чинний, поточна редакція - Редакція від 01.01.2026, підстава - 4695-IX) - визначає правові, організаційні та фінансові засади судово-експертної діяльності.
Наказ Міністерства юстиції України від 08.10.1998 № 53/5 (Документ z0705-98, поточна редакція - Редакція від 30.10.2024, підстава - z1464-24) «Про затвердження Інструкції про призначення та проведення судових експертиз та експертних досліджень та Науково-методичних рекомендацій з питань підготовки та призначення судових експертиз та експертних досліджень». Документ, зокрема, визначає основні завдання земельно-технічної експертизи.
Цивільний процесуальний кодекс України від 18.03.2004 № 1618-IV (Документ 1618-IV, чинний, поточна редакція - Редакція від 05.08.2026, підстава - 2541-IX) - визначає процесуальні засади призначення експертизи, вимоги до висновку експерта та порядок його використання як доказу в цивільній справі.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі