Як спадкоємцю стягнути орендну плату за весь період «очікування»? Чи можна розірвати договір, якщо орендар не переуклав його з новим власником? Стягнення неодержаних доходів за час оформлення спадщини
- Земельний Фонд України
- 3 години тому
- Читати 3 хв
Спадкування земельної ділянки або іншого нерухомого майна, яке перебуває в оренді, часто супроводжується тривалим періодом. Від дня смерті спадкодавця до моменту отримання спадкоємцем свідоцтва про право на спадщину та реєстрації права власності зазвичай минає щонайменше шість місяців, а інколи й роки.У цей час орендар продовжує користуватися майном, але кому й на яких підставах він має платити?
Розглянемо три ключові юридичні питання: стягнення орендної плати за період очікування, правові підстави для розірвання договору та кваліфікацію неодержаних доходів.
Стягнення орендної плати за весь період «очікування», що кажуть Закони?
Відповідно до ст. 1218 Цивільного кодексу України ( далі - ЦК України), до складу спадщини входять усі права та обов'язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини і не припинилися внаслідок його смерті. А отже, право вимоги щодо виплати орендної плати є саме таким обов'язком, який переходить до спадкоємців. Згідно зі ст. 1296 та ст. 1297 ЦК України, хоча спадкоємець і зобов'язаний зареєструвати право на спадщину, відсутність свідоцтва про право на спадщину не позбавляє його права на саму спадщину. Та більше, відповідно до ч. 5 ст. 1268 ЦК України, прийнята спадщина визнається належною спадкоємцю з часу її відкриття.
Висновок! Спадкоємець має повне право вимагати та стягнути орендну плату за весь період від дня смерті спадкодавця до моменту офіційного оформлення документів.Важливий нюанс щодо строку (позовної давності)! Орендар зобов'язаний виплатити кошти за весь період, але у разі судового спору діє загальна позовна давність - 3 роки (ст. 257 ЦК України). Якщо оформлення спадщини тривало, наприклад, 5 років, і орендар відмовляється платити добровільно, через суд вдасться стягнути плату лише за останні 3 роки ( звісно, якщо орендар заявить у суді про застосування позовної давності).
Чи можна розірвати договір, якщо орендар не переуклав його з новим власником?
Практика показує, що спадкоємці часто вважають відмову орендаря підписувати додаткову угоду чи новий договір підставою для його анулювання. Проте закон каже інше. Стаття 32 Закону України «Про оренду землі» та ст. 770 ЦК України чітко вказують: зміна власника речі (зокрема внаслідок спадкування) не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди, якщо інше прямо не передбачено самим договором. Договір продовжує діяти на тих самих умовах.
Переукладати його чи підписувати додаткову угоду про зміну сторін - це право, а не безумовний обов'язок, якщо в самому тексті договору немає наприклад пункту: "Договір підлягає обов'язковому переоформленню або розірванню у разі зміни власника". Коли ж розірвати договір все-таки можна? Якщо орендар під приводом «відсутності нового договору» або «невизначеності» систематично (два і більше разів) не сплачує орендну платунадісланому спадкоємцю (після надання ним документів про право власності), це є істотним порушенням. Судова практика Верховного Суду однозначна: систематична несплата є підставою для дострокового розірвання договору в судовому порядку.
Стягнення неодержаних доходів (упущеної вигоди) за час оформлення спадщини
Інколи спадкоємці намагаються стягнути з орендаря не просто заборгованість по орендній платі, а упущену вигоду (неодержані доходи) на підставі ст. 22 ЦК України, мотивуючи це тим, що через неотримання грошей вчасно вони зазнали збитків або не могли розпорядитися майном дорожче.
Тут виникає сувора юридична межа між двома поняттями:
Стягнення боргу за договором. Оскільки договір оренди залишався чинним, невиплачені кошти за період «очікування» є звичайною заборгованістю за договором оренди (плюс можливі інфляційні втрати та 3% річних за ст. 625 ЦК України за час прострочення після пред'явлення вимоги).
Упущена вигода. Застосовується переважно тоді, коли майно використовувалося взагалі без правових підстав (наприклад, строк договору закінчився, а орендар не повертав ділянку).
Щоб стягнути саме неодержані доходи (упущену вигоду), спадкоємець повинен довести в суді протиправну поведінку орендаря (поза межами договору), реальні збитки і головне - наявність реальних можливостей для отримання цих доходів, які були зруйновані саме діями орендаря. Якщо ж майно законно перебувало під чинним договором, підстав для стягнення «упущеної вигоди» немає - стягується виключно чистий бог з орендної плати.
Резюме для практичного застосування
Спадкоємцю, який хоче отримати кошти або розпрощатися з небажаним орендарем, варто діяти за таким алгоритмом:
Оформити право власності та отримати Витяг з Державного реєстру речових прав;
Письмово повідомити орендаря про перехід права власності, додавши завірені копії документів (свідоцтва та витягу), а також вказати власні реквізити для виплати грошей;
Вимагати сплати боргу за весь період з моменту смерті спадкодавця;
Якщо орендар ігнорує вимогу та не платить понад два періоди (роки/місяці, залежно від умов) - звертатися до суду з позовом про розірвання договору через систематичну несплату та стягнення заборгованості.
Підсумок! Перехід прав та обов’язків орендодавця до спадкоємця відбувається автоматично з моменту відкриття спадщини. Сам факт зміни власника не припиняє дію договору оренди та не зобов'язує сторони до його переукладання, якщо інше прямо не передбачено в тексті самого документа.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі