Як оформити прибудинкову територію, щоб під вікнами не вліпили чергову кав'ярню чи наливайку. Кому належить асфальт у дворі?
- Земельний Фонд України
- 11 хвилин тому
- Читати 3 хв
У побуті прибудинковою територією називають практично весь простір навколо багатоквартирного будинку: асфальтований двір, газони, дитячі та спортивні майданчики, зелені насадження, лавки, проїзди тощо. Однак з юридичної точки зору сам факт того, що певна територія фактично використовується мешканцями будинку, ще не означає, що вона належить співвласникам цього будинку.
Законодавство визначає прибудинкову територію як територію навколо багатоквартирного будинку, визначену на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок та належні до нього будівлі і споруди. Така територія має бути необхідною для обслуговування будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб його співвласників.
Тому перше питання, яке необхідно з’ясувати мешканцям, - де саме проходять юридичні межі земельної ділянки багатоквартирного будинку. Для цього потрібно встановити, чи сформована земельна ділянка, на якій розташований будинок і належні до нього споруди, чи має вона кадастровий номер, яка її площа та конфігурація і кому належить відповідне речове право.
Відповідно до статті 42 Земельного кодексу України, розміри та конфігурація земельних ділянок багатоквартирних будинків, а також належних до них будівель, споруд і прибудинкових територій визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації. Водночас порядок використання такої земельної ділянки визначається співвласниками багатоквартирного будинку.
Важливо розмежовувати право на землю та право на об’єкти благоустрою, розташовані на ній. Асфальтове покриття, газон, дитячий майданчик або дерева самі по собі не визначають юридичні межі земельної ділянки. Тому відповідь на питання «кому належить асфальт у дворі?» залежить насамперед від правового статусу земельної ділянки, на якій він розташований, а також від того, хто є власником чи користувачем відповідного об’єкта.
Якщо земельна ділянка перебуває у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень будинку, питання її використання належать до компетенції співвласників. Стаття 42 Земельного кодексу України прямо передбачає, що порядок використання земельної ділянки багатоквартирного будинку визначається співвласниками.
Це має принципове значення у ситуації, коли на території біля будинку планується розміщення нової споруди - наприклад, кав’ярні, магазину, павільйону чи іншого об’єкта громадського призначення. Самого бажання підприємця або наявності вільного, на перший погляд, місця недостатньо для законного розміщення об'єкта. Насамперед необхідно встановити, на якій земельній ділянці планується розміщення об’єкта, хто є власником або користувачем цієї землі та чи допускає містобудівна документація відповідне використання території.
Окремо необхідно перевіряти відповідність запланованої забудови містобудівним та будівельним нормам. Чинний ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» регулює питання планування і забудови територій населених пунктів та застосовується на державному, регіональному і місцевому рівнях. При цьому ДБН не встановлює універсального правила, за яким будь-яка кав’ярня або інший об’єкт громадського призначення автоматично заборонений біля житлового будинку. Законність конкретного розміщення потрібно оцінювати з урахуванням функціонального призначення території, містобудівної документації, цільового призначення та правового режиму земельної ділянки, проектних рішень, відступів від меж та існуючих будівель, вимог щодо інсоляції, освітленості, санітарних і протипожежних розривів, доступу та проїздів.
Зокрема, ДБН Б.2.2-12:2019 містить вимоги щодо протипожежних відстаней між житловими, громадськими та іншими будівлями. Конкретна допустима відстань залежить, зокрема, від ступеня вогнестійкості відповідних будівель та інших характеристик об’єкта. Крім того, при проектуванні нового об’єкта мають враховуватися містобудівні умови та обмеження, якщо їх отримання є необхідним у конкретному випадку. За законодавчим визначенням, містобудівні умови та обмеження містять, зокрема, вимоги щодо поверховості та щільності забудови, відступів від червоних ліній і меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, а також інші планувальні та архітектурні вимоги.
Отже, щоб встановити, чи може під вікнами багатоквартирного будинку з’явитися нова кав’ярня, магазин або інший об’єкт, недостатньо перевірити лише наявність у забудовника документа на землю.
Необхідно провести комплексну перевірку:
яка саме земельна ділянка використовується; де проходять її межі;
кому вона належить або на якому праві використовується;
яке її цільове призначення;
що передбачає містобудівна документація;
який об’єкт планується побудувати;
чи відповідає його функціональне призначення містобудівній документації;
які містобудівні умови та обмеження або інші вихідні дані отримані;
чи розроблена проектна документація та які документи дають право на виконання будівельних робіт.
Особливу увагу слід звертати на інформацію в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва. Саме офіційні відомості про об’єкт та дозвільні документи дають можливість перевірити, що саме планується будувати, на якій земельній ділянці, хто є замовником будівництва та на якій правовій підставі здійснюється будівництво.
Таким чином, захист прибудинкової території починається не з фізичного встановлення паркану чи шлагбаума, а з юридичного встановлення меж земельної ділянки та належного оформлення прав співвласників на неї. Якщо земельна ділянка сформована і перебуває у відповідному правовому режимі, співвласники отримують юридично визначену основу для контролю за її використанням та для оскарження рішень або дій, які порушують їхні права.
Саме тому мешканцям багатоквартирного будинку варто починати не з питання «чи можна тут поставити кав’ярню?», а з трьох базових питань: де проходять межі земельної ділянки будинку, кому вона належить або на якому праві використовується та що передбачає щодо цієї території чинна містобудівна документація. Лише після цього можна юридично оцінювати законність конкретного будівництва та наявність підстав для його оскарження.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі