На цей випадок Законом України №1533-VIII «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо правової долі земельних ділянок, власники яких померли» від 20 вересня 2016 року, передбачений такий механізм як – автоматична пролонгація договору оренди. Законом передбачено, що якщо строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився у день або після смерті орендодавця, і право власності не зареєстровано за новим власником (спадкоємцем), то такий договір вважається продовженим (поновленим) до моменту реєстрації права власності за новим власником. За аналогією з автоматичною пролонгацією договору оренди при мовчазній згоді орендодавця, може з’явитися необхідність у встановленні даного факту у судовому порядку.
Після того, як земельна ділянка буде успадкована, або визнана відумерлою спадщиною, попередній орендар має переважене право на продовження строку дії договору за умови письмового повідомлення нового власника про своє бажання. Для цього законом передбачено, що новий власник, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на земельні ділянку, зобов’язаний повідомити діючого орендаря набуття права власності на земельну ділянку. З цього часу, орендар має не менше місяця щоб надіслати новому власнику лист-повідомлення про бажання поновити договір оренди та додаткову угоду про поновлення договору.
Процедура визнання спадщини відумерлою досить тривала. Тому на цей період були передбачені механізми, що дозволяють укладати договір на управління спадщиною. Зокрема, управителем такого майна можуть стати самі органи місцевого самоврядування. На жаль, у реальному житті органи місцевого самоврядування не завжди брали на себе такі обов’язки. Через це траплялися непоодинокі випадки, коли ділянки померлих осіб використовувалися без укладання належних договорів. У зв’язку із цим, виникла необхідність внести зміни в законодавство та передбачити можливість органам місцевого самоврядування передавати такі земельні ділянки в оренду.
Відповідні положення були внесені до статті 1285 Цивільного кодексу України та статті 4 Закону України «Про оренду землі». Таким чином, якщо з дати смерті власника земельної ділянки сільськогосподарського призначення пройшло більше шести місяців, а спадкоємці відсутні, усунені від права на спадкування, або відмовилися від права на спадщину, то сільська, селищна, міська рада (за місцезнаходженням земельної ділянки) має право передати її в оренду.
Такий договір оренди (за аналогією з невитребуваними паями), укладається на термін до моменту поки право власності не буде зареєстроване за спадкоємцем, або територіальною громадою, про що обов’язково зазначається у договорі оренди. Право оренди за таким договором реєструється в спеціальному розділі Реєстру прав без реєстрація права комунальної власності.
Щоправда, законодавство абсолютно ніяк не регулює процедуру передачу такої земельної ділянки в оренду. Виходячи з норм законодавства, передача в оренду відбувається виключно за наявності на те волі місцевої ради та виключно на її власний розсуд. Отже, місцева рада може самостійно вирішувати кому, та за яку ціну передати земельну ділянку в оренду, що звичайно може призвести до певних труднощів.
Зацікавлена в оренді особа може самостійно ініціювати оренду такої землі шляхом направлення повідомлення у відповідну сільську, селищну, або міську раду. Загальна рекомендація, це направляти відповідну пропозицію офіційно та з обов’язковим доказом вручення відповідним уповноваженим особам.
Отже, для оформлення в оренду земельних ділянок, власники яких померли, мають бути дотримані наступні умови:
з дати смерті власника має пройти більше 6 місяців. Цю інформацію місцева рада, може отримати
з відповідного Реєстру актів цивільного стану шляхом подання запиту;
земельна ділянка має бути сформованою (їй має бути присвоєно кадастровий номер). Якщо у власника був Державний акт старого зразка, в якому не було зазначено кадастрового номера, або кадастровий номер не присвоювався, то місцева рада повинна замовити технічну документацію щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
місцева рада повинна мати волю на укладення відповідного договору, що має бути оформлено відповідним рішенням сесії. Даним рішенням має бути затверджено умови передачі земельної ділянки в оренду та кому вона передається в оренду. Звертаємо увагу, що відповідна категорія земельних ділянок не відноситься до державною або комунальної власності, тому аукціони, не проводяться;
прояв волі зацікавленого суб’єкта. Підприємство, яке бажає орендувати відповідні земельні ділянки може ініціювати таку оренду. Доцільно це зробити шляхом направлення письмового клопотання;
укладення договору оренди. Договір оренди укладається на умовах, які погоджуються сторонами та на термін «до моменту поки право власності не буде зареєстроване за спадкоємцем, або спадщина не буде визнана відумерлою». Дане формулювання, обов’язково зазначається в договорі оренди. Доцільно орендну плату передбачити не менше 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки щоб це не викликало зайвих претензій зі сторони контролюючих органів;
реєстрація права оренди в Реєстрі прав.
Отже, для державної реєстрації речового права (оренди) можна звернутися до будь-якого державного реєстратора (в межах області). Для цього необхідно подати наступні документи:
оригінал договору оренди землі;
рішення місцевої ради про передачу земельної ділянки в оренду;
документ, що підтверджує повноваження заявника;
документ про сплату адміністративного збору та за отримання Витяга з Реєстру прав.
У випадку, якщо з дати смерті власника земельної ділянки пройшло більше року і спадкоємці відсутні, або відмовилися від спадщини, то територіальна громада за місцезнаходженням земельної ділянки зобов’язана подати до суду заяву про визнання спадщини відумерлою. У випадку позитивного рішення суду, земельна ділянка переходить у власність територіальної громади. Якщо до цього моменту у підприємства існував договір оренди з попереднім власником, то воно має переважне право на поновлення договору оренди с місцевою радою. Зверніть увагу, що таке поновлення відбувається без проведення аукціону.
Не забувайте, що професійна правова допомога допоможе запобігти ризикам для сторін, захистити їх від неправомірних дій та позбавити від неприємних ситуацій.
📲Щодо отримання консультацій та послуг можна звернутись в особисті повідомлення, або зателефонувати за номером +380674056955 ❤️
🇺🇦Все буде Україна!
💻Також долучайтеся до нас у соціальних мережах:
🟡Telegram https://t.me/zemfondukraine