Розглянемо саме судову практику по цій темі. 17 червня 2021 року Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду в рамках справи № 314/2712/17, провадження № 61-4977св19 (ЄДРСРУ № 97736221) досліджував питання шодо визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору оренди землі без державної реєстрації та зробив наступні висновки:
«Отже, для визначення початку перебігу та закінчення строку дії договору має значення не момент його підписання, а момент вчинення реєстраційних дій, тобто внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень як єдиної державної інформаційної системи, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обтяження, суб`єктів речових прав, технічні характеристики об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об`єктів нерухомого майна, з якими закон пов`язує набрання чинності договору, а саме можливість реалізації сторонами своїх суб`єктивних прав та обов`язків».
«Суд апеляційної інстанції встановивши, що ОСОБА_1 та ПП "Агрофірма Прогрес" 01 червня 2007 року уклали договір оренди землі, відповідно до якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 9,50 га сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Купріянівської сільської ради Вільнянського району Запорізької області, строком на 10 років; пунктом 43 договору передбачено, що він набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації, договір зареєстрований у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства "Центр Державного земельного кадастру", про що у Державному реєстрі вчинено запис 02 лютого 2010 року за № 041026000004, дійшов обґрунтованого висновку про те, що даний договір діє до 02 лютого 2020 року та не може бути припинений».
«На кожну із сторін, яка підписує договір, покладається обов`язок узгодження всіх спірних питань, які виникають під час укладення договору, до моменту його підписання, та самостійного аналізу можливих негативних наслідків при підписанні такого договору, а також кожна сторона не позбавлена права відмовитись від підписання договору, якщо його умови чи частина суперечить інтересам сторони або нормам чинного законодавства» (постанова Верховного Суду у складі суддів об`єднаної палати Касаційного господарського суду від 19 березня 2021 року у справі № 904/2073/19).
Правові позиції судів добре характеризуються постановами ВСУ від 15.01.2020 р. у справі №322/1178/17) та від 10.12.2020р. у справі №396/1513/18. Верховний Суд постановою від 15.01.2020 р. у справі №322/1178/17 встановив: «Оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (ч. 2 ст. 631 ЦК України), моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції ч. 3 ст. 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили у договорі інше відповідно до ч. 3 ст. 631 ЦК України. У цій справі сторони узгодили у п. 3 договору строк його дії — 10 років. У п. 9.4 вони передбачили обов’язок орендаря приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди, зареєстрованим в установленому законом порядку, а у п. 14.1 визначили, що цей договір набирає чинності після підписання його сторонами та державної реєстрації. Отже, момент укладення договору, а відтак, і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов’язали з моментом державної реєстрації. Інших строків початку чи закінчення дії договору його текст не містить. При цьому вбачається, що він зареєстрований 30 червня 2011 р. Відтак, відповідач обґрунтовано вказував, що строк договору закінчиться 30 червня 2021 р.».
Постановою від 15.01.2020 р. у справі №322/1178/17 Верховний Суд встановив, що «оскільки моменти укладення договору та набрання ним чинності збігаються (ч. 2 ст. 631 ЦК України), моментом укладення договору оренди земельної ділянки на час дії зазначеної редакції ч. 3 ст. 640 ЦК України є саме його державна реєстрація, якщо сторони договору не передбачили інше відповідно до ч. 3 ст. 631 ЦК України».
Таким чином, якщо момент укладення договору, а відтак і початок перебігу строку його дії сторони визначили та пов`язали з моментом державної реєстрації і інших строків чи термінів початку перебігу чи закінчення дії договору його текст не містить, то договір слід вважати неукладеним до моменту державної реєстрації.
І навпаки, якщо державна реєстрація відбулась наприкінці «строків дії визначених сторонами», то строк дії такого договору не припиняється, оскільки відлік строків починає розраховуватися тільки з моменту державної реєстрації.
Не дивлячись на наведену судову практику на користь Орендаря в частині «строку дії договору», Орендодавець не позбавлений можливості захистити свої права, обравши правильний спосіб судового захисту. У фахівців Земельного фонду України вже є відповідний досвід зокрема в даних категоріях справ і способи відновити порушені права. Також задля можливості попередити такі наслідки, рекомендуємо до моменту підписання договорів оренди земельної ділянки надавати такий договір на перевірку юристам.