Шахрайство з договорами оренди: як виявити, довести та нейтралізувати

У кримінально-правовому сенсі базова кваліфікація - ст. 190 КК України: заволодіння майном/правами на нього шляхом обману чи зловживання довірою (у т.ч. реєстрація «липового» права оренди на ділянку/приміщення). Часто у сукупності застосовуються ст. 358 КК (підроблення документів; використання підробленого документа) та, якщо задіяні службові особи, ст. 366 КК (службове підроблення).

Типові схеми:

• «Договір» із підробленим підписом орендодавця/орендаря; підроблена довіреність.

• Двійна оренда: реєстрація права оренди за «новим» орендарем без волевиявлення власника (часто після «договору», який фактично не укладали).

• Маніпуляції в держреєстрації: незаконний запис про право оренди/суборенди; «додаткові угоди» без підпису власника.

• Використання факсиміле/КЕП без згоди сторони чи поза межами домовленостей.

2) Цивільно-правові наслідки: коли «недійсний», а коли «неукладений»

ЦК України (ключові норми):

• ст. 203, 215 - загальні підстави недійсності правочину.

• ст. 229–230 - омана та обман як підстава недійсності. Якщо одну зі сторін навмисно введено в оману, правочин визнається недійсним.

Велика Палата ВС неодноразово наголошувала:

• Якщо підпису сторони немає - це неукладений договір, а не «недійсний». Такий правочин не підлягає визнанню недійсним; слід захищатися іншими способами (негаторний позов, скасування реєстрації тощо). Ключова позиція сформульована у справі № 145/2047/16-ц (постанова ВП ВС від 16.06.2020) та у подальших оглядах ВС.

Практичний наслідок:

• Якщо підпис підроблено/відсутнє волевиявлення - не позов про недійсність, а спростування факту укладення договору + вимога усунути перешкоди у користуванні (негаторний позов) і скасувати державну реєстрацію «права оренди».

3) Держреєстрація: як прибрати «липке» право оренди

Закон «Про державну реєстрацію речових прав…» № 1952-IV (ст. 26): судове рішення про скасування реєстрації/документів є підставою для поновлення попередніх прав за даними реєстру (з урахуванням нинішньої редакції з 26.07.2022). Порядок дій і наслідки детально роз’яснював ВС. Додатково - Постанова КМУ № 1127 (Порядок держреєстрації).

Судова практика: реєстрація «неукладеного» договору порушує права власника; підлягає скасуванню.

4) Спеціальні правила для землі

Закон «Про оренду землі» № 161-XIV: істотні умови договору (ст. 15), форма, дата укладення та строк (з 16.01.2020 дата укладення - істотна умова). Порушення істотних умов часто свідчить про неукладеність/нікчемність.

5) Доказування шахрайства/неукладеності: що реально працює

1. Судова почеркознавча експертиза (підписи, ініціали, рукописні виправлення). Пряма рекомендація юридичної практики; суди широко застосовують.

2. Дані з ДРРП (хто і коли реєстрував право; підставові документи; хронологія змін). Норми ст. 26 Закону № 1952-IV.

3. Технічні лог-відомості: журнали нотаріуса/реєстратора, кваліфіковані електронні підписи (КЕП), IP-адреси подання заяв (де можливо). (Порядок № 1127).

4. Листування й акти приймання-передачі, платіжні документи (доводять/спростовують реальне виконання, яке інколи судами сприймається як «схвалення» правочину - обережно!).

5. Свідчення (охоронці, працівники БТІ/ЦНАП, сусіди; для землі - староста/громада), фото- та відео докази фактичного користування.

6. Алгоритм дій орендодавця/власника, якщо виявили «чужий» договір

Крок 1. Негайно отримайте інформаційну довідку з ДРРП: що саме зареєстровано, на підставі чого. (Закон № 1952-IV).

Крок 2.Зафіксуйтевідсутність волевиявлення: витягніть з банку зразки підписів, зберіть документи про відсутність переговорів/направлень проектів договорів.

Крок 3.Ініціюйтекримінальне провадження: заява за ст. 190, 358 КК (за потреби - 366 КК). Це допоможе легально отримати технічні докази та експертизи.

Крок 4.Паралельно - цивільний позові правильним способом захисту:

• негаторний позов (усунути перешкоди у користуванні),

• скасувати держреєстрацію «права оренди», визнати недійсними лише ті правочини, які укладені, але оспорюються (напр., укладені під впливом обману - ст. 230 ЦК).

Крок 5. Заява про забезпечення позову: заборона реєстраційних дій/користування, накладення арешту на право оренди - щоб шахраї не переуступили «право».

Крок 6.Проведітьпочеркознавчу/технічну експертизу.

Крок 7.Після рішення суду - оперативно виконати(подати до держреєстратора/нотаріуса рішення для скасування запису; відновити своє право). (Ст. 26 Закону № 1952-IV, Порядок № 1127).

7) Коли обирати «недійсність», а коли - «неукладеність» (швидкий чек-лист)

• Немає вашого підпису/підпис - не ваш: це неукладений договір ⇒ позов про усунення перешкод/скасування реєстрації. Не витрачайте час на «недійсність».

• Підпис ваш, але вас обдурили (істотна омана/обман): оспорюваний правочин ⇒позов про визнання недійсним (ст. 229–230 ЦК) + похідні вимоги.

8) Добірка релевантної практики Верховного Суду

• ВП ВС, 16.06.2020, № 145/2047/16-ц: непідписаний орендодавцем договір - неукладений, а не «недійсний»; захист - негаторний + реєстраційні вимоги.

• ВС, 05.08.2020, № 125/702/17: реєстрація неукладеного договору порушує прававласника - підлягає скасуванню.

• Огляд/презентації ВС (2023–2024): підтверджують підхід щодо способів захисту та застосування ст. 26 Закону № 1952-IV.

• Практика щодо «схвалення» правочину поведінкою: обережність із діями, які можуть трактуватися судами як акцепт/виконання оспорюваного договору.

9) Поради для превенції та безпеки

1. Контроль КЕП і факсиміле: у внутрішніх політиках прямо забороніть використання факсиміле/КЕП без письмової угоди; обмежте коло осіб з доступом. (Про ризики використання факсиміле див. огляд практики).

2. Двохканальна верифікація укладення договорів: підпис + відео протокол/аудіо підтвердження; зустріч у нотаріуса.

3. Моніторинг ДРРП (кабінет користувача, push-сповіщення ЦНАП/Мін’юст): швидка реакція на «чужі» реєстраційні дії. (Норми Закону № 1952-IV, Порядок № 1127).

4. Прописуйте істотні умови (ст. 15 Закону «Про оренду землі», дата укладення!) та чіткий порядок пролонгації/розірвання.

5. Аудит контрагента: бенефіціари, судові спори, податкові борги, санкції; перевірка довіреностей за реєстрами.

6. Окремі застереження в тексті договору: заборона беззгодних «додаткових угод», підроблених повідомлень про пролонгацію, суборенду «через третіх осіб» тощо.

7. Репутаційна гігієна реєстраторів/нотаріусів: працюйте з тими, хто має «чисту» історію; зберігайте всі квитанції/лог-звіти.

Шахрайство з договорами оренди - це не лише «підроблений підпис». Це комплекс цивільних і кримінальних порушень, які треба атакувати правильним способом захисту. Ключова идея сучасної практики ВС: неукладене ≠ недійсне. Для перемоги важливі: вчасна фіксація, грамотна експертиза, коректно обрані позовні вимоги та оперативне «очищення» реєстру.

Для отримання індивідуальної консультації звертайтесь за телефоном: +38 (067) 405 69 55 або пишіть на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.

Завжди раді вам допомогти ваш Земельний Фонд України!

Telegram | Facebook | YouTube | Instagram | Тікток | Viber-канал