top of page

Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому

10 жовтня 2022 року вступив в силу Закон України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (надалі – Закон).

Прийняття цього Закону обумовлено ситуацією, що виникла на первинному ринку нерухомості для недопущення порушення прав інвесторів будівництва.

Регулювання відносин у сфері залучення коштів фізичних та юридичних осіб в будівництво нерухомості малонизку прогалин. Усі визначені шляхи інвестування та фінансування будівництва об’єктів нерухомості не могли у повній мірі забезпечити прозоре залучення коштів та робилиринок будівництва непривабливим як для внутрішніх, так і для зовнішніх інвесторів, а також захищали права інвесторів від недобросовісних забудовників лише декларативно. Вказане підтверджується наявною кількістю житлових недобудов, будівництво яких не завершується впродовж багатьох років.

Закон врегульовує особливості цивільного обороту об’єктів незавершеного будівництва і майбутніх об’єктів нерухомості та спрямований на гарантування речових прав на такі об’єкти, механізм державної реєстрації права власності на об’єкти незавершеного будівництва та майбутні об’єкти нерухомості, особливості вчинення правочинів з об’єктами незавершеного будівництва, майбутніми об’єктами нерухомості, зокрема, укладення, виконання та розірвання договорів купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва та майбутнього об’єкта нерухомості, особливості посвідчення нотаріусами правочинів щодо об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості, особливості іпотеки об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості.

Більш детально зупинимось на деяких статтях Закону.

У Законі наведені нижче терміни вживаються в такому значенні:

власник спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості - фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості; 

власник спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва - фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва; 

власник спеціального майнового права на подільний об’єкт незавершеного будівництва - фізична або юридична особа, за якою в установленому законом порядку зареєстровано спеціальне майнове право на подільний об’єкт незавершеного будівництва;

гарантійна частка будівництва об’єкта нерухомого майна (далі - гарантійна частка) - сукупність майбутніх об’єктів нерухомості, яка визначається для кожного подільного об’єкта незавершеного будівництва (кожної черги будівництва/кожного пускового комплексу), речові права на які обтяжуються до прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (черги/пускового комплексу) з метою гарантування добудови відповідного об’єкта іншими особами (у тому числі внаслідок банкрутства, фінансової неспроможності замовника будівництва/девелоперабудівництва);

девелопер будівництва - юридична особа, яка на підставі договору, укладеного із замовником будівництва, забезпечує організацію та/або фінансування (інвестування) будівництва об’єкта відповідно до законодавства (у тому числі шляхом залучення коштів інших фізичних та юридичних осіб), а також за якою у випадках, передбачених договором із замовником будівництва, здійснюється первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості та яка отримує право першого відчуження, передачі у довірчу власність як спосіб забезпечення виконання зобов’язань та вчинення інших правочинів щодо таких об’єктів;

майбутній об’єкт нерухомості - передбачена проектною документацією на будівництво складова частина подільного об’єкта незавершеного будівництва, яка після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта стане самостійним об’єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або нежитлове приміщення, машиномісцетощо). Майбутні об’єкти нерухомості поділяються на майбутні об’єкти житлової нерухомості (квартира, інше житлове приміщення тощо) та майбутні об’єкти нежитлової нерухомості (гаражний бокс, інше нежитлове приміщення, машиномісце тощо);

неподільний об’єкт незавершеного будівництва - об’єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому (будівля, споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови що у складі такого об’єкта відсутні майбутні об’єкти нерухомості. Неподільні об’єкти незавершеного будівництва поділяються на неподільні житлові об’єкти незавершеного будівництва (об’єкти, які відповідно до класифікатора відносяться до будівель житлових) та неподільні нежитлові об’єкти незавершеного будівництва (об’єкти, які відповідно до класифікатора відносяться до будівель нежитлових та інженерних споруд);

об’єкт незавершеного будівництва - подільний об’єкт незавершеного будівництва та неподільний об’єкт незавершеного будівництва;

подільний об’єкт незавершеного будівництва - об’єкт нерухомого майна, який буде споруджено в майбутньому (будівля, споруда), щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт та який не прийнято в експлуатацію, за умови що у складі такого об’єкта проектною документацією на будівництво передбачено не менше двох майбутніх об’єктів нерухомості;

спеціальне майнове право на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості (далі - спеціальне майнове право) - різновид майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості, яке полягає у:

володінні і розпорядженні таким об’єктом за своєю волею, незалежно від волі інших осіб, якщо інше не визначено законом, та виникає після отримання права на виконання будівельних робіт, але не раніше державної реєстрації такого права, і припиняється після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта та державної реєстрації права власності на відповідний об’єкт нерухомого майна;

праві особи, за якою зареєстровано таке право, вимагати закінчення будівництва об’єкта (у тому числі об’єкта, складовою частиною якого є майбутній об’єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію, що має наслідком набуття такою особою права власності на об’єкт нерухомого майна, який відповідає зазначеним у договорі технічним характеристикам відповідного об’єкта.

Законом врегульовано спеціальне майнове право, яким є:

неподільні об’єкти незавершеного будівництва;

подільні об’єкти незавершеного будівництва;

майбутні об’єкти нерухомості.

На спеціальне майнове право поширюються гарантії щодо захисту права власності (у тому числі усунення перешкод у здійсненні спеціального майнового права; визнання спеціального майнового права у разі його невизнання, порушення, оспорювання; визнання права власності після прийняття в експлуатацію об’єкта).

Власник спеціального майнового права має право звертатися до суду щодо захисту свого права, у тому числі з вимогою щодо:

закінчення будівництва об’єкта (у тому числі об’єкта, складовою якого є майбутній об’єкт нерухомості) та прийняття його в експлуатацію. Не допускається прийняття судами рішень про добудову об’єкта, щодо якого відсутнє право на виконання будівельних робіт внаслідок його скасування чи анулювання, до відновлення такого права. У такому разі власник спеціального майнового права має право обрати інший спосіб захисту порушеного права;

визнання права власності на об’єкт, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.

Спеціальне майнове право виникає з моменту його державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Державна реєстрація спеціального майнового права здійснюється відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" після отримання права на виконання будівельних робіт.

Первинна державна реєстрація спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва здійснюється за замовником будівництва. Первинна державна реєстрація спеціального майнового права на майбутній об’єкт нерухомості здійснюється за замовником будівництва та/або девелопером будівництва відповідно до розподілу між ними майбутніх об’єктів нерухомості, визначеного договором щодо організації та фінансування будівництва об’єкта.

Забороняється державна реєстрація спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва, щодо якого зареєстровано право власності.

Об’єкт незавершеного будівництва, майбутній об’єкт нерухомості належить особі, за якою зареєстровано спеціальне майнове право на такий об’єкт. Такий об’єкт може належати одній або декільком особам (у тому числі з визначенням часток кожної з таких осіб).

При переході спеціального майнового права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості (крім першого продажу) або обтяження речових прав, зареєстрованого на користь покупця, який сплатив частково ціну за неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, до правонабувачаодночасно переходять права та обов’язки покупця за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) або договором про участь у фонді фінансування будівництва. Такий правонабувач вважається покупцем/довірителем за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) або договором про участь у фонді фінансування будівництва.

Також Законом прописано процедуру проведення державної реєстрації зміни об’єкта незавершеного будівництва, об’єкта нерухомого майна.

Особливості залучення коштів для будівництва об’єкта нерухомого майна

Пряме чи опосередковане залучення (інвестування, фінансування) замовником будівництва, девелоперомбудівництва, управителем фонду фінансування будівництва коштів від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, для спорудження об’єкта нерухомого майна з подальшим набуттям такими особами права власності на відповідні об’єкти нерухомого майна може здійснюватися виключно в такий спосіб:

шляхом укладення договорів купівлі-продажу неподільних об’єктів незавершеного будівництва/майбутніх об’єктів нерухомості (частки неподільного об’єкта незавершеного будівництва):

замовником будівництва, який є юридичною особою або фізичною особою - підприємцем;

девелопером будівництва, який є юридичною особою;

шляхом укладення договорів про участь в фонді фінансування будівництва управителем фонду фінансування будівництва через фонди фінансування будівництва відповідно до цього Закону з урахуванням особливостей, визначених Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю";

шляхом емісії цільових корпоративних облігацій, погашення яких здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва відповідно до Закону України "Про ринки капіталу та організовані товарні ринки" з умовою передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва відповідно до укладеного нотаріального договору між замовником будівництва та власником таких облігацій про резервування (бронювання) об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. До такого договору застосовуються вимоги щодо договору купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж), крім пункту 19 частини другої статті 13 цього Закону.

Вимоги вищенаведеної норми не поширюються на випадки фінансування об’єктів, що споруджуються виключно за рахунок власних, кредитних або позикових коштів замовника будівництва та/або девелопера будівництва.

Управителі фондів операцій з нерухомістю можуть залучати кошти від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, для спорудження об’єктів нерухомого майна відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю".

 

У зв’язку із прийняттям Закону внесено зміни до низки нормативно-правових актів, крім того, вагомих змін зазнають також Закон України «Про іпотеку», Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Закон України «Про виконавче провадження».

Прийняття Закону дозволило: створити механізми для прозорого та більш безпечного залучення коштів фізичних та юридичних осіб в будівництво (у тому числі запобігти продажу приміщень в об’єкті будівництва, щодо якого відсутнє право на виконання будівельних робіт; запобігти подвійному продажу приміщень в об’єкті будівництва); спростити порядок надання адміністративних послуг з державної реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, щодо яких до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про  спеціальне майнове право на неподільний об’єкт незавершеного будівництва та майбутній об’єкт нерухомості; запобігти зміні технічних характеристик об’єкта (поверховості, функціонального призначення об’єкта будівництва, технічних поверхів, горищ, підвалів тощо) без згоди осіб, які придбали приміщення в об’єкті будівництва; забезпечити належну охорону об’єктів незавершеного будівництва та майбутніх об’єктів нерухомості, права на які зареєстровано за спадкодавцем в Державному реєстрі прав на нерухоме майно, та які входять до складу спадщини.

Не забувайте, що професійна правова допомога допоможе запобігти ризикам для сторін, захистити їх від неправомірних дій та позбавити від неприємних ситуацій.

      Щодо отримання консультацій та послуг можна звернутись до нашого адміністратора https://www.facebook.com/profile.php?id=100000061951018 написавши в особисті повідомлення, або зателефонувати за номером +380674056955

Все буде Україна!

Також долучайтеся до нас у соціальних мережах:

Наш сайт  https://www.zemfond.net

87 просмотров0 комментариев
bottom of page