Право фермерських господарств на пільговий викуп земель державної та комунальної власності: хто саме має звертатися - засновник чи СФГ як юридична особа?
- Земельний Фонд України
- 10 годин тому
- Читати 4 хв
Питання викупу земельних ділянок, які свого часу були передані громадянам у постійне користування для створення та ведення фермерського господарства, сьогодні продовжує продовжує бути дискусійним питанням.
Пункт 6-1 Перехідних положень Земельного кодексу України передбачає спеціальний механізм придбання таких земельних ділянок у власність.
При цьому з 01 січня 2024 року відповідне право може реалізовуватися і юридичними особами.
Але на практиці виникає принципове питання:
Хто повинен звертатися до органу місцевого самоврядування із заявою про викуп: фізична особа, на ім’я якої свого часу було видано державний акт на право постійного користування (або спадкоємець, що успадкував корпоративні права), чи створене нею фермерське господарство?
Землю отримав засновник, але користувачем стало фермерське господарство.
Історично земельні ділянки для створення фермерських господарств часто передавалися у постійне користування саме фізичним особам - майбутнім засновникам господарств.
Відповідно, державний акт на право постійного користування також видавався на ім’я громадянина. Проте після створення та державної реєстрації фермерського господарства правова природа цих відносин змінюється. Земельна ділянка, надана громадянину для ведення фермерського господарства, використовується не для задоволення його особистих потреб, а для здійснення підприємницької діяльності.
З моменту державної реєстрації фермерського господарства у правовідносинах користування вищевказаними земельними ділянками відбулася фактична заміна користувача, а обов’язки землекористувача з того дня перейшли до вказаного фермерського господарства.
Аналогічна позиція була висловлена Верховним Судом у постанові від 03 листопада 2021 року у справі № 817/1911/17 та Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 23 червня 2020 року у справі № 922/989/18, від 01 квітня 2020 року, від 23 червня 2020 року у справі № 179/1043/16-ц.
Тобто сам факт того, що державний акт був виданий на ім’я засновника, ще не означає, що після створення СФГ земельна ділянка продовжує використовуватися ним як звичайною фізичною особою. Земля була надана для конкретної мети - створення та діяльності фермерського господарства. Саме тому після державної реєстрації господарства використання земельної ділянки пов’язується з діяльністю СФГ як юридичної особи.
Хто має реалізовувати право на пільговий викуп?
Порядок продажу земель державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам регламентується, зокрема, статтею 128 Земельного кодексу України. Зацікавлена у придбанні земельної ділянки особа повинна звернутися із відповідною заявою (клопотанням) до компетентного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування.
І саме тут виникає важливий практичний момент. Якщо після отримання земельної ділянки було створено та зареєстровано фермерське господарство, яке продовжує використовувати цю землю для ведення господарської діяльності, право на реалізацію механізму пільгового викупу має здійснюватися від імені фермерського господарства.
Тобто:
заявником виступає юридична особа - СФГ;
заяву підписує керівник господарства або інша належним чином уповноважена особа;
земельна ділянка у разі позитивного вирішення питання придбавається у власність фермерського господарства, а не окремого його учасника.
Це особливо важливо у випадках, коли особа, на ім’я якої було видано державний акт, уже померла.
Що відбувається із землею після смерті засновника?
Смерть особи, якій свого часу було надано земельну ділянку для створення фермерського господарства, сама по собі не означає припинення користування цією землею фермерським господарством. Якщо господарство було створене та зареєстроване, саме воно продовжує використовувати земельну ділянку за її цільовим призначенням.
При цьому необхідно розмежовувати:
право на участь у фермерському господарстві та право постійного користування конкретною земельною ділянкою.
Спадкоємці засновника можуть набувати права, пов’язані з участю у фермерському господарстві, однак це не означає автоматичного успадкування ними права постійного користування конкретною земельною ділянкою, яка використовується СФГ. Стаття 23 Закону України «Про фермерське господарство» передбачає, що успадкування фермерського господарства - цілісного майнового комплексу або його частини - здійснюється відповідно до закону.
Водночас у судовій практиці послідовно проводиться розмежування між спадкуванням відповідних майнових/корпоративних прав та правовим режимом землі, яка була надана саме для ведення фермерського господарства.
Отже, смерть засновника не перетворює земельну ділянку автоматично на об’єкт спадкування між його спадкоємцями і не означає, що кожен зі спадкоємців отримує право самостійно звертатися за її пільговим викупом.
А якщо спадкоємець є учасником СФГ?
Навіть у такому випадку необхідно розмежовувати статус фізичної особи та статус юридичної особи. Наявність у спадкоємця частки у фермерському господарстві сама по собі не означає, що саме ця фізична особа повинна набувати земельну ділянку у власність.
Якщо право користування земельною ділянкою реалізується фермерським господарством, то і право на її пільговий викуп має реалізовуватися в інтересах та від імені самого господарства через його уповноважений орган.
Інакше виникає ситуація, коли земельна ділянка, яка десятиліттями використовується юридичною особою для господарської діяльності, фактично переходить у приватну власність окремого учасника. Судова практика щодо відмов органів місцевого самоврядування у наданні дозволу на викуп таких земель фізичними особами
Показовою є справа № 120/883/24, у якій Липовецька міська рада Вінницької області відмовила фізичній особі у наданні дозволу на викуп земельних ділянок.
Одним із ключових мотивів було те, що після створення фермерського господарства речові права щодо відповідних земель реалізуються саме господарством.
Фізична особа оскаржила рішення ради. Проте Сьомий апеляційний адміністративний суд постановою від 18.09.2024 у справі № 120/883/24 не встановив підстав для скасування рішення органу місцевого самоврядування та врахував сформовані Верховним Судом підходи щодо правового статусу земель фермерського господарства. Ця практика має суттєве практичне значення. Вона демонструє, що звернення із заявою про викуп від фізичної особи лише тому, що саме на її ім’я колись було видано державний акт, може призвести до відмови.
Що потрібно перевірити перед зверненням за викупом?
Насамперед необхідно встановити:
кому і на якій правовій підставі первісно була надана земельна ділянка;
чи видавався державний акт на право постійного користування;
з якою метою була надана земля;
чи було після цього створено та зареєстровано фермерське господарство;
хто фактично використовує земельну ділянку;
чи продовжує СФГ свою діяльність;
хто відповідно до установчих документів має право діяти від імені господарства;
чи відповідає конкретна земельна ділянка умовам пункту 6-1 Перехідних положень Земельного кодексу України.
Висновок: Якщо земельна ділянка була надана громадянину для створення фермерського господарства, після чого відповідне СФГ було створене та зареєстроване, не варто автоматично виходити з того, що право на пільговий викуп належить фізичній особі, ім’я якої зазначене у старому державному акті.
Вирішальне значення має правовий статус землекористувача після створення фермерського господарства.
Судова практика виходить із того, що після державної реєстрації фермерського господарства саме воно здійснює господарське використання відповідної земельної ділянки.
Тому за наявності передбачених законом умов заява про пільговий викуп має подаватися від імені СФГ його керівником або іншою уповноваженою особою, а викуп земельної ділянки - здійснюватися на юридичну особу. Це питання особливо важливо правильно вирішити ще до подання заяви до органу місцевого самоврядування, адже неправильно визначений заявник може стати самостійною підставою для відмови у викупі.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі