top of page

Нюанси укладення договору купівлі-продажу землі під час дії воєнного стану

Від початку повномасштабного вторгнення рф в Україну правила купівлі-продажу нерухомого майна зазнали чимало обмежень, зокрема змінилась процедура оформлення документів.

На початку війни відчуження майна було зупинено — майже на два місяці було введено повну заборону на купівлю продаж та інші види відчуження. Та й реєстр речових прав на нерухоме майно і реєстр  Державного земельного кадастру був заблокований.

У травні роботу обох реєстрів, а також їх взаємодію між собою було відновлено, однак з певними обмеженнями щодо проведення нотаріальних та реєстраційних дій. Ці обмеження регулюються постановами Кабінету Міністрів України від 28.02.2022 року № 164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» та від 06.03.2022 року № 209 «Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану». 

Головним нововведенням під час війни стали обмеження в роботі нотаріусів. Мінюст визначив посвідчувати угоди у сфері нерухомості тільки тих нотаріусів, яким держава дала на це право. В Україні створено Перелік нотаріусів, які можуть засвідчувати договори про купівлю-продаж, обмін чи дарування нерухомості під час воєнного стану. Фахівцям, які не ввійшли до цього переліку, виконувати такі дії заборонено.

Наприкінці червня обмеження щодо вчинення нотаріальних та реєстраційних дій з нерухомим майном були дещо послаблені, у зв'язку з чим угоди купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення здійснюються наразі з урахуванням таких правил:

- нотаріальні і реєстраційні дії, пов'язані з купівлею-продажем нерухомого майна, вчиняються виключно нотаріусами, включеними до затвердженого Міністерством юстиції України переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна, що постійно оновлюється Міністерством і публікується на його офіційному веб-сайті. Тому перед укладенням договору купівлі-продажу варто перевірити наявність нотаріуса у вказаному переліку; 

- забороняються нотаріальне посвідчення договору щодо відчуження нерухомого майна і державна реєстрація набуття права власності на нерухоме майно до закінчення одного місяця з дня державної реєстрації попереднього набуття права власності на таке майно, якщо кожне таке набуття здійснено на підставі договору або у зв'язку з передачею майна у власність юридичної особи як внесок, або у зв'язку з виходом із складу засновників (учасників) юридичної особи; 

- укладення договорів купівлі-продажу за довіреністю від продавця нерухомого майна допускається, якщо з дня видачі довіреності минуло більше одного місяця (більше 2 місяців, якщо її посвідчено консульською установою (дипломатичним представництвом) України або відповідно до законодавства іноземної держави) та за умови отримання нотаріусом заяви довірителя про підтвердження дії довіреності, справжність підпису на якій засвідчено нотаріусом, консульською установою (дипломатичним представництвом) України або відповідно до законодавства іноземної держави, а у разі, коли така довіреність посвідчена нотаріусом без використання спеціальних бланків нотаріальних документів, — також за умови її реєстрації в Єдиному реєстрі довіреностей. При цьому, справжність підпису на такій заяві повинно бути засвідчено нотаріусом не раніше ніж за 7 календарних днів, а консульською установою (дипломатичним представництвом) України або відповідно до законодавства іноземної держави – не раніше ніж за один місяць до дня укладення договору. 

- засвідчити договір про купівлю-продаж можна за:

місцем, де знаходиться нерухомість;

місцем реєстрації покупця чи продавця;

місцем знаходження юрособи (якщо купує чи продає нерухомість організація).

ІСТОТНІ УМОВИ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ –ПРОДАЖУ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

 

Згідно із законодавством України, договір вважається укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.

Істотними є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Статтею 132 ЗК України встановлено істотні умови договору купівлі-продажу земельної ділянки:

а) назву сторін (прізвище, ім'я та по батькові громадянина, назва юридичної особи);

б) вид угоди;

в) предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);

г) документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

ґ) відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки;

д) відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застава, оренда, сервітути тощо);

е) договірну ціну;

є) права та обов'язки сторін;

ж) кадастровий номер земельної ділянки;

На що треба звернути увагу перед тим як укласти договір:

- перевірити правоустановлюючі документи . А саме - це можуть бути: державний акт на право власності на земельну ділянку, свідоцтво про право власності, свідоцтво про право на спадщину, судове рішення, що набрало законної сили, щодо набуття/зміни права власності на земельну ділянку; витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, договір купівлі-продажу, договір дарування чи інші цивільно-правові угоди щодо відчуження земельної ділянки.

- З’ясувати чи наявний у земельної ділянки кадастровий номер, адже відповідно до ч.1 ст. 79-1 Земельного кодексу України земельна ділянка може бути об’єктом цивільних прав виключно з моменту її формування. Земельна ділянка вважається сформованою з моменту їй присвоєння кадастрового номеру (ч. 4 ст. 79-1 Земельного кодексу України). Тому, якщо у земельної ділянки немає кадастрового номера, то продавцеві необхідно подбати про його присвоєння, інакше нотаріус відмовить в посвідченні договору купівлі-продажу.

- Слід перевірити чи внесена земельна ділянка до Державного земельного кадастру. Тут слід скористатись Публічною кадастровою картою. Пошук земельної ділянки можна робити за кадастровим номером або за місцезнаходженням земельної ділянки. Якщо Ваш державний акт виданий у період з 1992 по 2001 роки та не містить кадастрового номеру, то в цьому випадку необхідно буде провести роботу з присвоєння кадастрового номеру. Для цього має бути виконана кадастрова зйомка та розроблена технічна документація щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

- Узгодити ціну купівлі-продажу, а також розподіл витрат за послуги нотаріуса та оподаткування при укладенні договору. Провести оцінку земельної ділянки. Експертну грошову оцінку земельних ділянок здійснюють суб’єкти оціночної діяльності у сфері оцінки земель.

- Отримати дозвіл від другого з подружжя на здійснення-купівлі-продажу земельної ділянки. Якщо Ви перебуваєте в шлюбі, то як для продажу, так і для купівлі земельної ділянки вимагається наявність нотаріально посвідченої згоди другого з подружжя або її особиста присутність при укладенні договору.

- Варто також звернути увагу на те, що якщо на земельній ділянці розташований будинок, то в такому випадку потрібно перевірити наявність документів на будинок. Якщо таких немає, необхідно подбати про їх оформлення, адже без них укладення договору стане неможливим.

Результатом укладення та підписання договору буде внесення відомостей про укладений договір до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

.

Таким чином, перед укладенням договору купівлі-продажу треба перевірити об’єкт нерухомості на наявність заборон тому, розумніше було б, попередньо, звернутися за порадою юриста. В свою чергу, юристиЗемельного фонду України юридичних послуг у вирішенні індивідуальних проблем, а для отриманнядопомоги, консультацій, звертайтесь до адміністраторагрупи  ЗФ України – Сергія Коновалова.

 Також, долучайтесь до нас у соціальних мережах:

• Telegram   https://t.me/zemfondukraine

• Facebook   https://www.facebook.com/groups/zemfondua

• YouTube   https://youtube.com/channel/UCqtlCc8IBG5HkubMcAlGAaw

• Instagram  https://instagram.com/zemelnyy_fond_ukrayinu?igshid=YmMyMTA2M2Y=

• Наш сайт   https://www.zemfond.net

165 просмотров0 комментариев

Недавние посты

Смотреть все
bottom of page