Купівля паю під час війни: які юридичні ризики виникають при оформлені угод з-за кордону?
Купівля паю в Україні - один із найпопулярніших способів інвестування в нерухомість навіть під час воєнного стану. Однак, коли покупець або продавець перебувають за кордоном, процедура оформлення угоди стає значно складнішою. Отже, давайте розберемо, які юридичні ризики виникають при дистанційній купівлі-продажу паю та як їх мінімізувати.
Купівля за довіреністю: юридичні ризики та пастки
Найпопулярніший спосіб оформити угоду з-за кордону - видати довіреність на представника в Україні (родича, юриста або ріелтора). Проте саме тут криється найбільше юридичних підводних каменів.
Ризик 1. Довіреність з-за кордону та її перевірка
Якщо ви купуєте або продаєте пай через представника за довіреністю, оформленою за кордоном, виникають додаткові вимоги:
Якщо довіреність видана іноземним нотаріусом, на ній має бути проставлено Апостиль (ст. 3, 4 Гаазької конвенції 1961 року) або здійснено консульську легалізацію (ст. 13 Закону України «Про міжнародне приватне право»).
Якщо довіреність оформлена в Консульстві України за кордоном, апостиль не потрібен (ст. 38 Закону України «Про нотаріат»).
Документ має бути офіційно перекладений українською мовою з нотаріальним засвідченням вірності перекладу або підпису перекладача.
У тексті довіреності мають бути чітко прописані повноваження: купівля/продаж конкретної земельної ділянки (із зазначенням кадастрового номера, якщо відомий), право підпису договорів, представництво в органах ДЗК, ДРРП, а також відкриття/розпорядження банківськими рахунками для проведення розрахунків.
Ризик 2. Розрахунки та джерела походження коштів
Згідно зі ст. 130 Земельного кодексу України розрахунки, пов’язані із сплатою ціни земельних ділянок сільськогосподарського призначення за цивільно-правовими угодами, провадяться в безготівковій формі.
Фінансовий моніторинг. Банк обов'язково вимагатиме документи, що підтверджують легальність джерела походження коштів (Закон України № 361-IX «Про запобігання та протидію легалізації (відмиванню) доходів...»).
Перекази з-за кордону. Оплата з іноземного рахунку на валютний або гривневий рахунок продавця/нотаріуса потребує ретельної звірки валютного законодавства та обмежень НБУ, що діють під час воєнного стану.
Ризик 3. Переважне право орендаря
Це один із найпоширеніших ризиків при купівлі паю.
Відповідно до ст. 130-1 ЗК України та ст. 9 Закону України «Про оренду землі», орендар паю має переважне право на його купівлю.
Продавець зобов’язаний офіційно повідомити орендаря про продаж через нотаріуса щонайменше за 2 місяці до угоди.
Якщо орендар не був належним чином повідомлений або якщо його право було порушено, він має право перевести на себе права та обов'язки покупця через суд протягом 1 року (ч. 4 ст. 135 ЗК України).
Ризик 4. Доступ до державних реєстрів та географічний фактор
Державний земельний кадастр та ДРРП. В умовах воєнного стану доступ до державних реєстрів у районах, близьких до зони бойових дій або на тимчасово окупованих територіях, обмежений або повністю закритий. Купівля землі на таких територіях прямо заборонена або технічно неможлива.
Нотаріальне посвідчення за місцем розташування. Відповідно до ст. 55 Закону України «Про нотаріат», Посвідчення договорів про відчуження, іпотеку житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, об’єкта незавершеного будівництва, майбутнього об’єкта нерухомості здійснюється за місцезнаходженням такого майна або за місцезнаходженням юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - сторони відповідного договору.
Чек-лист: як захистити себе при купівлі паю з-за кордону
Корисна порада! Якщо ви купуєте пай дистанційно, обов'язково дотримуйтесь наступного алгоритму дій.
Залучіть незалежного юриста в Україні. Не покладайтеся лише на слів продавця чи ріелтора. Юрист має перевірити землю в Реєстрі речових прав, ДЗК (Державному земельному кадастрі) та перевірити відсутність арештів і судових спорів. А ще краще зверніться до нас – Земельного фонду України, і тим самим зекономите час.
Оформлюйте довіреність правильно. Найпростіший шлях за кордоном - звернутися до Консульства України. Видана там довіреність не потребує апостилю і одразу потрапляє до Єдиного реєстру довіреностей.
Дотримуйтесь процедури з орендарем. Переконайтеся, що нотаріус належним чином повідомив орендаря про продаж і той офіційно відмовився від переважного права або пропустив строк для відповіді.
Готуйте кошти. Переконайтеся, що на вашому рахунку в українському банку є легально підтверджена сума в гривні, яка відповідає нормативно-грошовій оцінці (або ринковій вартості) землі.
Купівля паю з-за кордону під час війни цілком можлива і законна, але вимагає підвищеної уваги до деталей. Головне правило - діяти чітко за процедурою, укладати угоду через перевіреного нотаріуса та проводити всі розрахунки офіційно через банк.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі