Межа між добросусідством та офіційним обтяженням власності
Придбати земельну ділянку або будинок мрії - це лише половина справи. Друга половина - співіснувати з реальністю, яка складається із законів та найголовніше - із сусідів. Часто люди вважають: «Це моя земля, що хочу, те й роблю» або навпаки: «Ми ж сусіди, домовимось по-людськи».
Але де проходить та тонка межа, де закінчується дружнє добросусідство і починається жорстке юридичне обмеження (обтяження) права власності на земельну ділянку?
Добросусідство: що дозволяє закон і де його межі?
Чинне законодавство виділяє цілий інститут добросусідства. Його базові правила прописані у статтях 103–109 Земельного кодексу України (ЗКУ).
Закон вимагає від власників ділянок дотримуватися простого правила: використовувати свою землю так, щоб найменше заважати сусідам.
Що це означає на практиці: ви не маєте права влаштовувати на своїй ділянці звалище токсичних відходів, перекривати природний стік дощової води на сусідню територію, допускати масове поширення бур'янів чи зводити глухі двометрові паркани з порушенням норм без узгодження (якщо вони затінюють сусідський город).
Спільна межа: Дерева, які ростуть чітко на межі, є спільною власністю, і спиляти їх самовільно не можна. Але якщо гілки чи коріння сусідського дерева заповзли на вашу територію і нищать майно - закон дає вам право (в порядку самодопомоги) їх зрізати, попередньо попередивши сусіда.
Спосіб закріплення спільних меж між земельними ділянками визначається за згодою власників таких земельних ділянок. Витрати на встановлення спільних меж несуть власники земельних ділянок у рівних частинах, якщо інше не встановлено угодою між ними. Межовими знаками можуть бути природні чи штучні споруди і рубежі (річки, струмки, канали, лісосмуги, рослинні смуги, дерева, стежки, рівчаки, стіни, паркани, огорожа, шляхові споруди, бетонні або металеві стовпи, плити, моноліти, камені, інші споруди і рубежі), що збігаються із межею земельної ділянки або спеціально встановлюються на ній.
Власник земельної ділянки, землекористувач має право вимагати від власника суміжної земельної ділянки сприяння у встановленні спільних меж, а також встановлення або відновлення межових знаків, у разі якщо вони відсутні, зникли, перемістилися або стали невиразними. У разі відсутності згоди власника суміжної земельної ділянки встановлення спільних меж здійснюється за рішенням суду. У випадках, коли сусідні земельні ділянки відокремлені рослинною смугою, стежкою, рівчаком, каналом, стіною, парканом або іншою спорудою, то власники цих ділянок мають право на їх спільне використання, якщо зовнішні ознаки не вказують на те, що споруда належить лише одному з сусідів.
Власники сусідніх земельних ділянок можуть користуватися межовими спорудами спільно за домовленістю між ними. Витрати на утримання споруди в належному стані сусіди несуть у рівних частинах. До того часу, поки один із сусідів зацікавлений у подальшому існуванні спільної межової споруди, вона не може бути ліквідована або змінена без його згоди. Дерева, які стоять на межі суміжних земельних ділянок, а також плоди цих дерев належать власникам цих ділянок у рівних частинах. Кожен із сусідів має право вимагати ліквідувати дерева, які стоять на спільній межі. Витрати на ліквідацію цих дерев покладаються на сусідів у рівних частинах.
Проте добросусідство тримається на доброї волі та етиці. Як тільки виникає конфлікт або об'єктивна необхідність захистити суспільні чи державні інтереси, вмикається важка артилерія - офіційні обмеження та обтяження.
Офіційне обтяження власності: коли закон каже «не можна».
На відміну від сусідських домовленостей, обтяження чи обмеження прав на земельну ділянку - це юридично зареєстровані заборони або приписи, які вносяться до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та до Державного земельного кадастру. Вони «прив'язані» не до власника, а до самої земельної ділянки. Навіть якщо ви продасте земельну ділянку, обмеження або обтяження залишиться.
Які найпоширеніші види обмежень зустрічаються на практиці?
Прибережні захисні смуги (ПЗС) та водні об'єкти
Якщо ваша земельна ділянка межує з річкою, озерцем чи каналом, частина території автоматично підпадає під статус прибережної захисної смуги (від 25 до 100 метрів від урізу води відповідно до ст. 60–61 Земельного кодексу). На цій земельній ділянці заборонено будувати капітальні споруди, розорювати луки чи влаштовувати склади добрив. А згідно із Законом № 233-ІХ, ви зобов'язані забезпечити безперешкодний прохід громадян до водойми. Будь-які паркани, що перекривають доступ до води - незаконні.
Охоронні зони навколо інженерних мереж
Під вашою чи сусідньою земельною ділянкою можуть проходити газопровід, лінії електропередач (ЛЕП), водогін, кабель зв'язку і тд. На певній відстані від таких мереж діє охоронна зона (розміри встановлюються на підставі чинного законодавства та ДБН, а інформація про певний тип обмеження, площа обмеження та підстави встановлення вносяться до Державного земельного кадастру на підставі відповідної землевпорядної документації). Ви не маєте права там садити дерева з потужною кореневою системою, зводити капітальні будівлі чи проводити земляні роботи без погодження з експлуатуючими організаціями. Навіть якщо земля приватизована, ваше право користування має певні обмеження.
Сервітути (право користування чужою земельною ділянкою)
Іноді через вашу земельну ділянку повинен проходити проїзд чи прохід до сусідньої ділянки (якщо іншого шляху фізично немає), або прокладатись комунікації. Земельний сервітут може встановлюватися за договором або рішенням суду (ст. 98–102 ЗКУ). Ви зобов'язані терпіти те, що хтось користується частиною вашої землі для проходу, за що маєте право вимагати компенсацію.
Чому плутають дружбу з законом? (приклади)
«Сусід пообіцяв дати проїзд через його дільницю».
Добросусідство: Роками ви їздили через подвір'я сусіда до свого гаража за усною домовленістю.
Може статися: Сусід змінився, поставив ворота й закрив проїзд. Усна домовленість з точки зору закону немає законної сили. Щоб захистити право проїзду, потрібен офіційно зареєстрований земельний сервітут.
«Ми разом садимо город на межі»
Добросусідство: Ви не ставите паркан, бо «так зручніше орати».
Може статися: Згодом виявляється за кадастровою мапою, що сусід «захопив» 2 метри вашої території. Дружні стосунки руйнуються в один момент, а вирішувати доводиться через дорогу та тривалу судову тяжбу.
Поради для власника земельної ділянки: як уникнути пасток?
Перевіряйте інформацію внесену в Реєстри: Купуючи нерухомість, вимагайте повний витяг з Державного реєстру речових прав на нерухомість та Витяг з Державного земельного кадастру. Там чітко зазначено, чи є на ділянці охоронні зони, сервітути чи інші обмеження (обтяження).
Фіксуйте домовленості письмово: Якщо ви з сусідом вирішили перенести паркан або спільно користуватися дорогою - оформіть це нотаріально чи хоча б письмовою угодою. Усні обіцянки «років на тридцять» зникають разом зі зміною власників сусідньої ділянки.
Знайте межі своєї земельної ділянки: Зробіть винесення в натуру (відновлення меж) сертифікованим інженером-землевпорядником. Закріпіть межі земельної ділянки в натурі (на місцевості) та зберігайте їх. Чіткі та правильно встановлені межі земельної ділянки усувають 90% потенційних конфліктів між сусідами.
Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: zemfondgroup@gmail.com.
Завжди раді вам допомогти! Ваш Земельний Фонд України.
Коментарі