Згідно із Земельним кодексом України - експертна грошова оцінка земельної ділянки використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок. При цьому загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема свобода договору. Передбачено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін.
При експертній грошовій оцінці земельної ділянки визначається ринкова (справедлива) вартість права власності на землю чи вартість права оренди земельної ділянки (права користування землею).
Експертна грошова оцінка земель проводиться для таких цілей:
- здійснення угод купівлі-продажу ділянки;
- передачі землі в якості застави фінансовій установі (укладання договору іпотеки);
- при оформленні спадщини (якщо спадкоємець не належить до найближчого кола спорідненості);
- при оформленні договору дарування (якщо обдаровуванийне належить до найближчого кола спорідненості);
- при інших угодах, що потребують нотаріального посвідчення (в тому числі у випадках, коли по ділянці відсутні дані про нормативну грошову оцінку);
- для сплати судового збору при судових спорах, які пов’язані із земельними ділянками;
- для розробки та здійснення інвестиційних проектів;
- викупу землі, що перебуває в комунальній власності чи власності територіальних громад;
- для визначення початкової ціни земельної ділянки при проведенні торгів;
- при внесенні земельних ділянок до статутного капіталу підприємств;
- при укладанні договору суперфіцію;
- для цілей бухгалтерського обліку та переоцінки активів, згідно з вимогами міжнародних стандартів фінансової звітності (МСФЗ).
Разом із цим Закон України «Про оцінку земель» містить перелік випадків обов’язкового проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок. Зокрема, експертна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у випадках:
- відчуження та страхування земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності (крім випадку, передбаченого абзацом 7 частини першої статті 13 Закону);
- передачі в іпотеку земельної ділянки державної чи комунальної власності відповідно до закону;
- визначення інвестиційного вкладу в реалізацію інвестиційного проєкту на земельні поліпшення;
- визначення вартості земельних ділянок, що належать до державної або комунальної власності, у разі якщо вони вносяться до статутного фонду господарського товариства;
- визначення вартості земельних ділянок при реорганізації, банкрутстві або ліквідації господарського товариства (підприємства) з державною часткою чи часткою комунального майна, яке є власником земельної ділянки;
- виділення або визначення частки держави чи територіальної громади у складі земельних ділянок, що перебувають у спільній власності;
- визначення розміру майнової шкоди, збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором;
- рішення суду.
Експертна грошова оцінка земельної ділянки – це вид грошової оцінки земельних ділянок, результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, станом на дату оцінки.
Коли йдеться про ринок землі, перше, що всіх цікавить, – це питання ціни: хтось хоче вигідно купити, хтось – продати, а хтось – просто прицінитися.
У такому випадку ринкова ціна – це вартість товару, яка у відповідному часовому відрізку є домінантною.
Для того, щоб зрозуміти з чого складається вартість земельної ділянки, доречно розібратись із факторами, які впливають на збільшення/зменшення вартості.
Відповідно до ст.79 Земельного кодексу Україниземельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Під час проведення експертної грошової оцінки оцінювач використовує один із визначених методикою експертної грошової оцінки підходів (капіталізації чистого операційного або рентного доходу, зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок, урахування витрат на земельні поліпшення).
Найпоширенішим підходом є зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок.
За методичним підходом, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, вартість земельної ділянки встановлюється на рівні цін, які склалися на ринку. При цьому вартість встановлюється шляхом внесення поправок до цін, що враховують відмінності в умовах угод та характеристиках.
До основних чинників, що істотно впливають на вартість землі, за інших рівних умов, можна віднести:
- місце розташування, наявність доріг, оточення;
- конфігурація ділянки та її площа, тип поверхні (рівна, горбиста);
- наявність інженерних мереж, встановлених зон з обмеженнями;
- цільове призначення ділянки;
- інше.
Перелічені вище характеристики є найпоширенішими факторами, які є понижуючими або підвищуючими до вартості земельних ділянок, що встановлені на ринку.
Звертаю вашу увагу, що визначення вартості земельної ділянки експертним шляхом є індивідуальним процесом і оцінювачем може бути застосований лише той методичний підхід, що є найбільш інформаційно обґрунтованим.
Для проведення експертної оцінки вашої земельної ділянки ви можете звернутися до спеціалістів Земельного фонду України і отримати якісний звіт про оцінку земельної ділянки з чесними та справедливими результатами значення вартості.
Також, долучайтесь до нас у соціальних мережах:
• Telegram https://t.me/zemfondukraine
• Facebook https://www.facebook.com/groups/zemfondua
• Наш сайт https://www.zemfond.net